300万比索的问题：这个房产能赚钱吗？

我经常听到这样的故事。一位投资者在坎昆海滨发现了一套350万比索的漂亮公寓。广告说'租赁潜力巨大!'投资者快速计算——每月3万租金乘以12等于36万/年。这超过10%的回报！他们立即购买。

六个月后，现实来袭。扣除物业管理费、维护费、税费、保险和三周的空置期后，他们'保证'的36万缩水到了18万。加上他们花在交易费和装修上的45万，他们的实际现金回报率勉强达到4%。存银行可能还更好。

问题不在于房产——而在于分析。'毛租金'毫无意义。真正重要的是扣除所有费用后的现金流，以及相对于你实际投资的回报率。没有适当的分析，你是在赌博，不是投资。

这正是我构建投资回报率计算器的原因。输入你的购买详情、融资条款、预期租金和运营费用，你将看到真正重要的数字：净营业收入、年度现金流、资本化率、现金回报率和包括增值在内的总投资回报率。无需电子表格。

每位投资者必须知道的五个数字

在使用计算器之前，让我们了解它产生的指标。这些不是随意的——它们与全球专业房地产投资者使用的指标相同。

净营业收入（NOI）：你的年租金收入减去所有运营费用（不包括抵押贷款还款）。这告诉你房产仅从运营中赚了多少。它是所有其他计算的基础。

资本化率（Cap Rate）：NOI除以购买价格。这衡量房产的收入生成能力，与你如何融资无关。6%的资本化率意味着房产每年产生其购买价格6%的运营收入。更高的资本化率=更好的收入潜力，但通常风险更高。

现金回报率（Cash-on-Cash）：年度现金流除以你投资的总现金。与资本化率不同，这考虑了融资。30%首付的杠杆购买可能比现金购买有更高的现金回报率，因为你在借来的钱上赚取回报。

总投资回报率（ROI）：结合现金流回报和房产增值。即使是负现金流的房产，如果显著升值，也可能有正的总投资回报率。这提供了完整的画面。

年度现金流：扣除所有费用和债务偿还后，每年实际进入你银行账户的钱。这是你可以花费或再投资的。负现金流意味着你在用自己的钱补贴房产。

第一步：输入购买和装修成本

打开投资回报率计算器，从你的前期投资开始。

购买价格：以墨西哥比索计算的房产约定价格。这很简单——就是你要付给卖方的金额。

交易费用：以购买价格的百分比输入。在墨西哥，买方交易费用通常在5%到8%之间，具体取决于位置以及你是否需要fideicomiso。如果你需要详细分解，请使用PropTrenz的交易费用计算器。

前期改进：在你能出租之前的任何装修或家具成本。这对短期租赁至关重要——你可能需要20万以上来为Airbnb配备房产。对于长期无家具租赁，这可能很少。

计算器将这些相加，显示你的总现金投入（现金购买）或将它们加到你的首付（融资购买）。这是你计算回报的真实投资基础。

第二步：配置融资（或跳过现金购买）

融资部分让你建模不同的杠杆场景。这是计算器在比较策略时变得强大的地方。

对于现金购买，只需将首付字段留空或设为0%。计算器假设你用现金支付全额购买价格，你的债务偿还将为$0。

对于融资购买，输入你的首付百分比（墨西哥投资房产通常为20-50%）、年利率和贷款期限（年）。

然后计算器计算你的月度和年度债务偿还（抵押贷款还款），并相应调整你的现金回报率。杠杆放大回报——无论是上涨还是下跌。

专业提示：用不同的融资场景运行同一房产。你可能会发现30%首付给你最好的现金回报率，而50%首付给你最好的现金流安全性。正确的选择取决于你的风险承受能力和目标。

第三步：预测租金收入

现在是收入方面。在这里要现实——过于乐观的租金预测是投资者回报令人失望的第一大原因。

月租金：你预期的月毛租金收入。对于长期租赁，这很简单。对于短期/Airbnb，估计季节性波动后的平均月收入。使用PropTrenz的租金地图查看目标社区的实际租赁价格。

其他月收入：额外收入来源，如停车费、仓储租金或增值服务。对于大多数房产这很少，但对于有多个收入来源的建筑可以累积。

入住率：房产将被出租的时间百分比。默认是100%，但要现实。长期租赁可能达到95%（考虑周转）。季节性市场的短期租赁可能平均70-80%。这单一假设显著影响你的回报。

计算器将（月租金+其他收入）× 12 × 入住率相乘，得到你的年毛收入。这是计算NOI和现金流的起点。

第四步：建模运营费用

这是大多数业余投资者低估成本的地方。计算器将费用分为基于百分比的成本和固定年度成本。

运营费用（%）：毛收入的百分比用于可变成本——维护、维修、你承担的水电费、租户之间的清洁、用品和一般维护。对于长期租赁，15-25%是典型的。对于周转率更高和清洁成本更高的短期租赁，预算25-40%。

物业管理（%）：如果你不自己管理，为管理公司预算毛收入的6-10%。他们处理租户筛选、租金收取、维护协调和紧急情况。即使你自己管理，也考虑为你的时间增加5%。

年度房产税：支付给市政府的predial（房产税）。在墨西哥这非常低——通常是评估价值的0.1%到0.5%。与卖方或市政府核实确切金额。

年度保险：涵盖火灾、盗窃、责任和自然灾害的房产保险。成本因位置和覆盖范围而异，但典型公寓每年预算10,000-30,000 MXN。

其他年度费用：Fideicomiso费用（如果是外国所有者）、HOA特别评估、会计服务或任何其他经常性成本。别忘了fideicomiso维护——通常每年8,000-15,000 MXN。

第五步：添加增值假设

最后一个输入是预期年度增值——你预期房产价值每年增加的百分比。

这是推测性的，但对总回报分析很重要。墨西哥的历史增值因位置而异很大。墨西哥城的优质区域年增值5-8%。海滩市场更不稳定——一些区域在繁荣期间超过10%，其他持平或下降。

计算器使用这个来计算总投资回报率，它结合了你的年度现金流回报和增值收益。一个2%现金回报率但8%增值的房产可能有10%的总投资回报率——还不错，但你依赖的是增值而不是收入。

保守建议：稳定城市市场使用3-5%，投机性或波动性市场使用0-3%。如果你的投资只有在激进的增值假设下才有意义，你是在投机，不是投资。

记住：增值收益在你卖出之前是未实现的。现金流是每年进入你口袋的钱。

解读投资回报率摘要

一旦你输入了所有数据，摘要部分显示你评估投资所需的一切。

总现金投入：你的真实投资基础——首付（或现金购买的全额）加交易费用加装修。这是你承担风险的金额。

年毛收入：根据入住率调整后的总租金收入。如果这看起来低，检查你的入住率假设。

净营业收入（NOI）：毛收入减去所有运营费用。这是融资前房产的纯盈利能力。

年度债务偿还：如果融资，你的抵押贷款还款。现金购买为$0。

年度现金流：你实际保留的钱——NOI减去债务偿还。正数是好的。负数意味着你在补贴房产。

资本化率、现金回报率和总投资回报率：让你可以将此房产与任何其他投资机会进行比较的专业指标。

现金流分解

在摘要指标下方，计算器显示如何计算现金流的详细分解。这对于识别你的钱去了哪里是无价的。

你会看到：毛收入 → 减去运营费用 → 减去管理费 → 减去固定成本 → 等于NOI → 减去债务偿还 → 等于现金流。

用这个来压力测试你的假设。如果运营费用是30%而不是20%会怎样？如果入住率降到80%会怎样？改变输入，观察现金流如何响应。

这个分解也帮助你识别优化机会。如果管理费在吃掉你的回报，也许自我管理有意义。如果固定成本高，寻找更好的保险费率。

目标是在你开支票之前彻底了解你的投资。

案例研究：罗马北区450万MXN公寓（长期租赁）

让我们看一个现实的例子。你正在评估墨西哥城罗马北区的一套2居室公寓，价格450万MXN。你将以无家具方式长期出租。

输入：购买价格450万。交易费用6%（27万）。装修/改进10万（小更新）。你付现金，无融资。月租金25,000（该区域市场价格）。入住率95%。运营费用20%。管理8%。房产税8,000/年。保险12,000/年。其他费用15,000/年（会计、杂项）。增值5%。

结果：总现金投入=487万。年毛收入=285,000（25,000×12×0.95）。运营费用=57,000。管理=22,800。固定成本=35,000。NOI=170,200。债务偿还=$0。年度现金流=170,200。

关键指标：资本化率=3.78%（170,200/4,500,000）。现金回报率=3.49%（170,200/4,870,000）。总投资回报率=7.12%（现金流+投资的3.63%增值）。

判决：这是墨西哥城稳定、低风险投资的典型适度回报。你不会快速致富，但你有正现金流、可能的增值，以及优质位置的优质资产。在决定之前与其他投资选项进行比较。

案例研究：图卢姆300万比索度假租赁（短期）

现在看一个更高风险、更高潜力的场景。图卢姆的一套1居室公寓300万比索，为Airbnb配备家具。

输入：购买价格300万。交易费用7%（21万）包括fideicomiso。家具/改进25万（完整度假租赁设置）。30%首付（90万）。利率10%。贷款期限20年。平均月租金收入4万（旺季和淡季平均）。入住率70%（季节性市场）。运营费用35%（STR更高）。管理10%。房产税5,000/年。保险15,000/年。其他12,000/年（fideicomiso费用+额外费用）。增值4%。

结果：总现金投入=136万（首付+交易费+家具）。贷款金额=210万。年度债务偿还=243,600。年毛收入=336,000（40,000×12×0.70）。总运营费用=183,600。NOI=152,400。现金流=-91,200（负数！）。

关键指标：资本化率=5.08%。现金回报率=-6.71%（你每年都在亏钱）。总投资回报率=2.10%（增值部分抵消损失）。

判决：根据这些假设，房产每年都亏钱。你需要现金支付（消除债务偿还）、达到更高入住率（85%+），或获得更高租金（平均50,000/月）才能实现正现金流。计算器刚刚让你避免了一个代价高昂的错误——或者向你展示了需要改变哪些假设。

杠杆：双刃剑

上面的图卢姆例子说明了一个关键概念：杠杆（融资）放大收益和损失。

同一房产现金购买：总现金投入=346万。无债务偿还。年度现金流=152,400（正数！）。现金回报率=4.40%。总投资回报率=7.87%。

30%首付：现金投入降至136万。但债务偿还造成负现金流。你在杠杆上赚取增值但流失现金。

哪个更好？这取决于你的目标。现金购买给你稳定的正现金流，但占用更多资本。杠杆购买释放资本用于其他投资，但需要覆盖负现金流。

计算器让你即时建模两种场景。用100%首付、50%首付和30%首付运行同一房产。看现金流和回报如何变化。根据你的财务状况和风险承受能力做出明智决定。

专业提示：如果杠杆现金流为负，通过调整输入直到现金流达到$0来计算你的'盈亏平衡入住率'或'盈亏平衡租金'。这告诉你避免损失所需的最低表现。

比较多个房产

计算器的真正力量在于比较不同的投资机会。你可能在选择：

一套500万的优质位置公寓，3%资本化率但强劲增值潜力，对比一套300万的新兴区域公寓，7%资本化率但增值不确定。

两个都通过计算器运行。为每个下载PDF报告。并排比较现金流、资本化率、现金回报率和总投资回报率。

不要只看一个指标。更高资本化率的房产如果你在融资可能有负现金流。更低资本化率的房产如果增值强劲可能有更好的总投资回报率。计算器给你所有数字来做出明智的比较。

对于投资组合投资者，也运行你现有的房产。将潜在收购与你当前的持有进行比较。你是在提高投资组合的整体回报，还是添加表现较差的资产？

常见错误避免

几个错误导致令人失望的错误投资回报率计算。

高估入住率：最大的错误。列表网站显示每晚价格，不是实际预订率。每晚3,000的房产每月预订10晚产生30,000——与每晚1,500预订20晚的房产相同。研究你市场的实际入住率。

低估费用：新投资者经常为运营费用预算10-15%。实际上，一旦你考虑到一切，25-40%更现实。计算器的分解帮助你检查每个项目。

忽略租户之间的空置：即使长期租赁也有周转。租户离开，你花2周清洁、修理和找新租户。这就是大约4%的空置。将其纳入你的入住率。

忘记交易费用：一套300万的房产加7%交易费需要321万前期（加家具）。那21万是你投资的一部分，影响现金回报率。

没有研究就预测租金：使用PropTrenz的租金地图查看你目标区域的实际租赁价格。不要假设你可以收取高于市场20%只因为你的单位'更好'。

压力测试你的投资

聪明的投资者不仅计算预期回报——他们为下行场景进行压力测试。

如果租金下降15%会怎样？市场变化。竞争增加。对面的新开发项目提供更低租金。将你的月租金输入减少15%，看你是否仍然现金流为正。

如果入住率降到60%会怎样？经济衰退、疫情、旅行警告——空置可能意外飙升。建模60%入住率。你能生存吗？

如果费用增加25%会怎样？通货膨胀、意外维修、管理费增加。将运营费用从25%提高到35%。这如何改变你的回报？

如果利率上升会怎样？如果你在考虑浮动利率抵押贷款，以高2%的利率建模你的还款。你还能负担这个房产吗？

一个好的投资应该在合理的压力场景下盈利，而不仅仅是最佳情况假设。在购买前使用计算器测试你投资的韧性。

与其他PropTrenz工具集成

当与PropTrenz的其他工具一起使用时，投资回报率计算器最强大。

使用租金地图研究你目标社区的实际租赁价格。不要猜测租金——使用真实数据。

使用交易费用计算器获取买方交易费用的准确百分比。将该数字直接输入投资回报率计算器。

使用持有成本计算器详细建模持续费用——HOA费用、维护储备、fideicomiso费用。使用这些数字作为你的'其他年度费用'输入。

如果你最终出售，使用卖房成本计算器了解你的退出成本。将其纳入你的长期回报计算。

这些工具一起给你收购成本、持续运营和最终出售的完整画面——完整的投资生命周期。

你的投资分析工作流程

这是我推荐的评估墨西哥任何租赁房产投资的流程。

第一步：找到一个感兴趣的房产。获取要价和基本详情。

第二步：使用PropTrenz租金地图研究可比租金。对你的特定单位能收取的价格保持现实。

第三步：使用交易费用计算器估算交易费用。获取准确的百分比。

第四步：用保守假设运行投资回报率计算器。使用85%入住率、30%运营费用和真实市场租金。

第五步：通过减少15%租金、将入住率降至70%和增加费用来压力测试。房产仍然可行吗？

第六步：与你正在考虑的其他房产比较。为每个下载PDF报告。

第七步：如果数字可行，继续进行尽职调查、检查和谈判。如果不可行，继续前进——总有更多房产。

这个流程确保你基于数据购买，而不是情感。计算器不会为你做决定，但它给你做出明智决定所需的信息。