无人预警的价格冲击

1. 这是我经常见到的情景。有人爱上了墨西哥城一套价值 3,000,000 墨西哥比索的公寓，他们正好存了这笔钱。他们出价，卖家接受，大家都在庆祝。

2. 然后公证人发来了交易结算单。应付总额：3,250,000 墨西哥比索。多出来的 250,000 是从哪里来的？购置税、公证费、注册费、法律服务费。买家手忙脚乱地凑钱，交易被推迟，本应激动人心的事情变得压力重重。

3. 在墨西哥，标价绝不是最终价格。交易成本通常会在此基础上增加 5-10%，对于需要办理银行信托（fideicomiso）的外国买家来说，有时甚至更高。

4. 这正是我开发这款交易成本计算器的原因。输入购买价格，回答几个问题，就能获得您将面临的每一项费用的详细估算。在公证处不会再有意外。

每位买家都面临的主要交易成本

1. 在我们深入了解计算器之前，让我们先明白您到底在支付什么。这些费用分为三类：强制性政府规费、强制性专业服务费和可选的保障费用。

2. 最大的成本通常是 ISAI（Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles）——房产购置税。这是一种州级税收，根据您购房的地点，税率在 2% 到 4.5% 之间。墨西哥城收费约 5.25%，而哈利斯科州收费约 3%。仅此一项，在一处普通房产上就可能超过 100,000 墨西哥比索。

3. 其次是公证人费用。在墨西哥，所有房地产交易都必须由政府指定的公证人（notario público）认证。他们的费用通常是房产价值的 0.5% 到 2%，此外，他们还代表政府收取并缴纳税款。

4. 此外，还有在公共登记处（Public Registry）登记地契的注册费（0.5% 到 1%），如果您聘请律师进行尽职调查，还会有律师费，如果您是外国人在限制区购房，可能还会有信托（fideicomiso）成本。

第 1 步：输入交易价格

1. 打开交易成本计算器，从商定的购买价格开始。

2. 以墨西哥比索（MXN）输入金额。这是您与卖家协商的价格，也就是将出现在地契（escritura）上的价格。

3. 计算器以此为基础计算所有基于百分比的费用。一套价值 5,000,000 墨西哥比索的房产与一套价值 2,000,000 墨西哥比索的房产，尽管百分比相同，但绝对成本是不同的。

4. 专业提示：如果您仍在谈判中，可以在多个价格点上运行计算器。了解 4,800,000 和 5,000,000 的总成本可能会为您的谈判策略提供信息。购买价格中额外的 200,000 会增加大约 10,000-20,000 的交易成本。

第 2 步：设置美元参考汇率

1. 计算器会自动获取当前的美元对墨西哥比索汇率。这让您可以同时看到两种货币的成本，如果您习惯用美元思考，这会很有用。

2. 如果您愿意，可以手动调整汇率。一些买家为了规划目的（留出缓冲空间）会使用一个稍差的汇率，而另一些买家则从他们的国际转账服务中获得了锁定汇率。

3. 汇率不影响实际的比索金额——墨西哥的交易成本总是以墨西哥比索计算和支付。美元数字纯粹供您参考。

4. 随时点击“刷新汇率”以从我们的汇率 API 获取最新的市场汇率。

第 3 步：指明您是否需要信托（Fideicomiso）

1. 这对外国买家来说是关键问题：您是否为非墨西哥公民，并在限制区内购买房产？

2. 限制区被定义为距离国际边境 100 公里或距离海岸线 50 公里以内的区域。这几乎包括了所有海滩目的地（坎昆、普拉亚德尔卡曼、巴亚尔塔港、洛斯卡沃斯等）和边境城市（蒂华纳、华雷斯城等）。

3. 如果您作为外国人在限制区购房，墨西哥法律要求设立一个信托（fideicomiso）——即由一家墨西哥银行代您持有产权的银行信托。您拥有对该房产的全部受益权，但这种法律结构会增加成本。

4. 如果这适用于您，请勾选此框。计算器将自动添加信托设立费（一次性约 35,000 墨西哥比索 / 1,500-2,000 美元）和外交部许可证费（约 7,500 墨西哥比索）。

5. 注意：如果您在非限制区（如墨西哥城、瓜达拉哈拉、圣米格尔德阿连德）购房，外国人可以直接持有产权，无需设立信托。

理解每个成本项目

1. 计算器会显示每个成本项目，并提供三项关键信息：它是什么、典型范围以及您为什么要支付它。

2. 对于基于百分比的成本（ISAI、公证费、注册费、产权保险），如果您知道您所在州的具体税率，可以调整百分比。默认值是合理的中档估算，但费率因地点而异。

3. 对于固定金额的成本（信托设立、律师费、评估费、托管费），您可以输入您收到的具体报价。如果您还没有收到报价，默认值反映了典型的市场费率。

4. 每个项目都有一个信息图标 (i)。点击它可以阅读关于该费用涵盖内容、支付对象以及支付时间的详细解释。

ISAI：房产购置税

1. ISAI（Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles）是大多数买家最大的一笔交易成本。这是在房产易手时支付给州政府的转让税。

2. 各州的税率差异很大。墨西哥城收费约 5.25%。哈利斯科州（瓜达拉哈拉）约为 3%。金塔纳罗奥州（坎昆、普拉亚德尔卡曼）约为 3%。南下加利福尼亚州（洛斯卡沃斯）约为 2%。

3. 计算器默认值为 3%，这是一个合理的中位数估算。但您必须核对您所在州的具体税率——这一个数字就能让您的成本相差数万比索。

4. 一些州为首次购房者或低于特定价值门槛的房产提供优惠税率。请咨询您的公证人是否有任何豁免适用于您的情况。

公证费：不仅仅是签名

1. 在墨西哥，公证人不仅仅是盖章的人。公证人（notario público）是政府指定的法律专业人士，他们负责证明交易合法、产权清晰以及所有税款均已缴纳。

2. 公证费通常为房产价值的 0.5% 至 2%。对于价值较高的房产，该百分比通常会降低（一套价值 1000 万的房产支付的费用并非一套 100 万房产的 10 倍）。

3. 公证人还代您收取 ISAI 和注册费，并将其上缴给政府。因此，当您在交易时向公证人付款时，您支付的是他们的费用加上政府税款。

4. 计算器将这些费用分开显示，以便您能清楚地看到多少钱给了公证人，多少钱给了政府。

可选成本：哪些值得包含？

1. 计算器中有几个成本项目标记为“可选”。这些是许多买家会产生的实际成本，但法律上并非强制性的。

2. 法律/律师服务（约 30,000 墨西哥比索）：强烈推荐，尤其对于在墨西哥首次购房的人。一位优秀的房地产律师会进行产权调查、审查合同、发现危险信号并指导您完成整个过程。许多外籍人士认为这是必不可少的，而非可选。

3. 产权保险（约房产价值的 0.75%）：防止未来对房产提出索赔。在美国交易中很常见，在墨西哥较少见，但可以购买，并且在希望获得额外保障的外国买家中越来越受欢迎。

4. 评估费（约 7,000 墨西哥比索）：对房产价值的独立评估。如果您要申请抵押贷款，这是强制性的；对于现金买家则是可选的，但对谈判很有用。

5. 托管费（约 10,000 墨西哥比索）：由中立的第三方在交易期间保管资金。在涉及外国人的销售中或买卖双方不完全信任对方时很常见。

6. 根据您的情况开启或关闭每个项目。计算器会实时更新总额。

专业服务费的增值税（IVA）

1. 一个容易让人忽视的隐性成本是：专业服务需要缴纳 IVA（墨西哥的增值税）。这包括公证费和律师费。

2. IVA 税率为 16%，它是在服务费的基础上计算的，而不是房产价值。

3. 计算器会自动对公证费和律师费应用 IVA，并将其作为单独的条目显示。这很重要，因为如果一位公证人给您报价“1%”，您实际支付的将是 1% 加上这 1% 的 16% 作为 IVA（实际上是房产价值的 1.16%）。

4. 这是那些根据报价百分比做预算而没有考虑税收的买家会感到的“隐藏”成本之一。

阅读摘要

1. 输入所有信息后，“摘要”部分会显示您需要知道的一切。

2. 强制性费用：您无法避免的成本——ISAI、公证费、注册费，以及适用的信托费用。这是您的最低成本。

3. 可选费用：法律服务、产权保险、评估、托管——您选择包含的成本。您可以通过关闭项目来减少这部分费用。

4. 交易总成本：强制性费用和可选费用之和。这是您在购买价格之外需要支付的费用。

5. 占购买价格的百分比：显示交易成本占购买价格的百分比。如果这个数字高于 8-10%，请仔细检查您的输入——您可能所在州的 ISAI 税率异常高，或者您包含了所有可选项目。

6. 摘要还会使用您指定的汇率显示等值的美元金额。

下载您的 PDF 报告

1. 完成估算后，点击“获取 PDF 报告”以下载一份专业的摘要。

2. PDF 报告包含您输入的所有信息、每个成本项目的计算金额以及总摘要。格式便于分享。

3. 使用场景：与您的律师分享以核实估算的合理性。发送给您的银行以显示所需的总资金。通过电子邮件发送给您的伴侣或共同投资者进行审查。附在您的交易文件夹中，以备交易时参考。

4. 报告带有日期戳，并包含了使用的汇率，因此您在规划时有了一份假设记录。

案例研究：墨西哥城价值 5,000,000 墨西哥比索的公寓

1. 让我用一个真实的例子来说明。您是一位墨西哥国民，在墨西哥城罗马区购买一套价值 5,000,000 墨西哥比索的公寓。不需要信托。

2. 墨西哥城的 ISAI 约为 5.25%，所以是：262,500 墨西哥比索。公证费按 1% 计算：50,000 墨西哥比索。注册费按 0.75% 计算：37,500 墨西哥比索。公证费的 IVA（50,000 的 16%）：8,000 墨西哥比索。

3. 强制性费用总计：约 358,000 墨西哥比索。这大约是购买价格的 7.2%。

4. 加上用于尽职调查的律师费（30,000）和评估费（7,000）：再增加 37,000。总计：约 395,000 墨西哥比索。

5. 您购得此房产的真实成本是：5,395,000 墨西哥比索。如果您只预算了 5,000,000，您就差了近 400,000。计算器可以防止这种意外发生。

案例研究：普拉亚德尔卡曼价值 4,000,000 墨西哥比索的公寓（外国买家）

1. 现在我们来看一个外国买家的情景。您是美国人，在普拉亚德尔卡曼购买一套价值 4,000,000 墨西哥比索的公寓。这里是金塔纳罗奥州沿海地区——限制区——所以需要信托。

2. 金塔纳罗奥州的 ISAI 约为 3%：120,000 墨西哥比索。公证费按 1% 计算：40,000 墨西哥比索。注册费按 0.75% 计算：30,000 墨西哥比索。公证费的 IVA：6,400 墨西哥比索。信托设立费：35,000 墨西哥比索。外交部许可证：7,500 墨西哥比索。

3. 强制性费用总计：约 238,900 墨西哥比索。这大约是购买价格的 6%。

4. 加上为外国买家推荐的项目：律师费（30,000）、产权保险（按 0.75% 计算为 30,000）、托管费（10,000）、评估费（7,000）。可选项目总计：约 77,000 墨西哥比索。

5. 总计：约 315,900 墨西哥比索，约占购买价格的 7.9%。此外，您还将有持续的年度信托费（约每年 10,000 墨西哥比索）。

6. 您的真实购置成本是：4,315,900 墨西哥比索。请据此规划。

需要避免的常见错误

1. 有几个错误可能会影响您的交易成本估算。以下是如何避免它们的方法。

2. 错误的 ISAI 税率：这是最大的变量。默认的 3% 可能适用于哈利斯科州，但对于墨西哥城（5.25%）则相差甚远。务必核实您所在州的具体税率。

3. 忘记信托成本：如果您是限制区的外国人，但没有勾选那个框，您的估算将少算 40,000 多墨西哥比索。

4. 忽略服务费的 IVA：预算“1% 的公证费”而没有加上 16% 的 IVA，意味着您在该项目上少算了 16%。

5. 排除律师费：许多外国买家认为法律代表是可选的。技术上是这样，但省略它是因小失大。请为此做好预算。

6. 使用旧汇率：如果您为了规划而兑换成美元，请使用当前汇率或留出缓冲空间。在交易期间，货币汇率可能会有 5-10% 的波动。

与您的整体购房预算整合

1. 交易成本只是您总购置预算的一部分。明智的做法是提前规划好一切。

2. 所需总资金 = 购买价格 + 交易成本 + 装修预算 + 家具费用 + 储备金。

3. 如果您要贷款，您的首付通常是购买价格的 10-30%，此外您还需要 100% 的现金来支付交易成本（这些费用不能计入贷款）。

4. PropTrenz 还提供一个投资回报率计算器，在计算投资回报时会考虑交易成本。而持有成本计算器可以帮助您规划交易完成后的持续开支。

5. 结合使用这三个工具，以了解前期成本和长期的财务状况。

您的购前清单

1. 这是我推荐的在您购房过程中使用交易成本计算器的工作流程。

2. 第 1 步：在出价前，用您的目标价格运行计算器。了解您的总成本。

3. 第 2 步：一旦您的出价被接受，用确切的价格再次运行计算器。如果您知道，请将 ISAI 调整为您所在州的税率。

4. 第 3 步：从公证人和律师那里获取报价。用实际报价金额更新计算器，而不是使用默认值。

5. 第 4 步：下载 PDF 报告并与您的公证人分享。请他们确认或修正估算。

6. 第 5 步：在安排交易日期前，确保您的账户中有足够的资金支付交易总成本外加 10% 的缓冲金。

7. 这个过程确保您在公证处永远不会措手不及。您从第一天起就知道自己的真实成本。