图卢姆又变了：2026年您需要了解的情况

如果您五年前来过图卢姆，并认为自己了解这里的市场，那我必须在此打住。请把那张旧的心理地图扔出窗外。2020年的图卢姆已不复存在，2026年的图卢姆则是一个完全不同的景象。我亲眼看着泥土路一夜之间变成了林荫大道，丛林地块变成了精品酒店。这个过程狂野、混乱，但对于那些把握住时机的人来说，利润也极其丰厚。

以下是如今的实地情况。费利佩·卡里略·普埃尔托国际机场（TQO）和玛雅火车（Tren Maya）车站的开通，不仅仅是带来了更多的游客；它从根本上改变了人们向往的区域。交通模式改变了，租赁需求转移了。那些曾被认为“太远”的地区，现在因为更靠近新基础设施而成为黄金地段。

您现在购买的不仅仅是一套度假屋，而是在投资一个日渐成熟的城市。这意味着您不能再像以前那样随便在地图上扎个飞镖就期望获得20%的升值。您必须精准出击。我每周都会看到投资者犯同样的错误：他们根据2019年的建议进行购买。他们要么在已经饱和的区域购买，要么在偏远地区购买廉价地块，以为城市明年就会扩张到那里。事实并不会如此。

在本指南中，我将带您逐一了解目前真正重要的社区。我会告诉您，我自己的钱投在了哪里，更重要的是，我会告诉我的朋友们要避开哪些地方。我们将审视每个区域的数字、生活方式以及坦诚的优缺点。

如果您五年前来过图卢姆，并认为自己了解这里的市场，那我必须在此打住。请把那张旧的心理地图扔出窗外。2020年的图卢姆已不复存在，2026年的图卢姆则是一个完全不同的景象。我亲眼看着泥土路一夜之间变成了林荫大道，丛林地块变成了精品酒店。这个过程狂野、混乱，但对于那些把握住时机的人来说，利润也极其丰厚。

以下是如今的实地情况。费利佩·卡里略·普埃尔托国际机场（TQO）和玛雅火车（Tren Maya）车站的开通，不仅仅是带来了更多的游客；它从根本上改变了人们向往的区域。交通模式改变了，租赁需求转移了。那些曾被认为“太远”的地区，现在因为更靠近新基础设施而成为黄金地段。

您现在购买的不仅仅是一套度假屋，而是在投资一个日渐成熟的城市。这意味着您不能再像以前那样随便在地图上扎个飞镖就期望获得20%的升值。您必须精准出击。我每周都会看到投资者犯同样的错误：他们根据2019年的建议进行购买。他们要么在已经饱和的区域购买，要么在偏远地区购买廉价地块，以为城市明年就会扩张到那里。事实并不会如此。

在本指南中，我将带您逐一了解目前真正重要的社区。我会告诉您，我自己的钱投在了哪里，更重要的是，我会告诉我的朋友们要避开哪些地方。我们将审视每个区域的数字、生活方式以及坦诚的优缺点。

Aldea Zama：依然值得的稳妥之选

让我们从重量级冠军开始。Aldea Zama是图卢姆最接近规划社区的地方，对我的许多客户来说，这正是他们所需要的。如果您对墨西哥时而混乱的基础设施感到紧张，这里就是您的安全网。这是图卢姆唯一一个拥有地下管线的社区。这听起来可能很无聊，直到一场热带风暴导致镇上其他地方停电三天，而您在Aldea Zama的灯却依然亮着。

这里感觉与众不同。您有铺设好的街道、人行道（在图卢姆是种奢侈），还有一个功能齐全的商业区。这里适宜步行。您可以漫步到Rossina吃早餐，或者在商业步行街享用晚餐，而无需打车。这里的价格自然更高，您是在为这种确定性支付溢价。

然而，别以为它停滞不前。该区域正在扩展至“Selvazama”，这基本上是Aldea Zama 2.0版，但更侧重于可持续性和像Green School这样的豪华教育中心。在这里投资是一种资本保值策略。您可能不会再看到多年前那种30%的年爆炸性增值，但您也不会血本无归。它是图卢姆房产中的蓝筹股。

这里的租赁市场很稳定。数字游民和家庭喜欢这里，因为网络通畅，而且十月份的道路不会变成泥泞的坑洼。如果您想要一项无忧的投资，且房产价值受到严格建筑规范的保护，那么就是这里了。

让我们从重量级冠军开始。Aldea Zama是图卢姆最接近规划社区的地方，对我的许多客户来说，这正是他们所需要的。如果您对墨西哥时而混乱的基础设施感到紧张，这里就是您的安全网。这是图卢姆唯一一个拥有地下管线的社区。这听起来可能很无聊，直到一场热带风暴导致镇上其他地方停电三天，而您在Aldea Zama的灯却依然亮着。

这里感觉与众不同。您有铺设好的街道、人行道（在图卢姆是种奢侈），还有一个功能齐全的商业区。这里适宜步行。您可以漫步到Rossina吃早餐，或者在商业步行街享用晚餐，而无需打车。这里的价格自然更高，您是在为这种确定性支付溢价。

然而，别以为它停滞不前。该区域正在扩展至“Selvazama”，这基本上是Aldea Zama 2.0版，但更侧重于可持续性和像Green School这样的豪华教育中心。在这里投资是一种资本保值策略。您可能不会再看到多年前那种30%的年爆炸性增值，但您也不会血本无归。它是图卢姆房产中的蓝筹股。

这里的租赁市场很稳定。数字游民和家庭喜欢这里，因为网络通畅，而且十月份的道路不会变成泥泞的坑洼。如果您想要一项无忧的投资，且房产价值受到严格建筑规范的保护，那么就是这里了。

La Veleta：镇上的波西米亚时尚之心

如果说Aldea Zama是迈阿密，那么La Veleta就是布鲁克林。这里是当地人、厨师和长期外籍人士真正生活的地方。它有一种我个人很喜欢的粗犷感，但您需要知道您将要面对什么。这里的基础设施就像一块拼布。您可能会有一栋价值50万美元的惊艳别墅，旁边却是一块堆满丛林杂物的空地。

La Veleta在过去三年里经历了爆炸式发展。它曾经是“新兴”区域，但现在已经完全成熟。在这里您可以找到最酷的咖啡店、像Holistika这样的瑜伽馆，以及秘密花园餐厅。这里的氛围无与伦比。它给人的感觉就像人们想象中图卢姆应有的丛林小镇模样。

但问题在于：道路。天哪，那些路。虽然市政当局正在慢慢铺设，但La Veleta的许多街道仍然是土路。旱季时尘土飞扬，雨季时您得开车穿过像小湖一样大的水坑。您需要核实您潜在房产所在的街道是否已列入铺路计划。

从投资角度看，La Veleta的入门价格比Aldea Zama更优，且短期租赁入住率非常高。“酷”的因素是这里的需求驱动力。那些希望感觉身处丛林但又想靠近活动中心的游客会在这里预订。只是在签署任何文件之前，请务必检查排水情况。

如果说Aldea Zama是迈阿密，那么La Veleta就是布鲁克林。这里是当地人、厨师和长期外籍人士真正生活的地方。它有一种我个人很喜欢的粗犷感，但您需要知道您将要面对什么。这里的基础设施就像一块拼布。您可能会有一栋价值50万美元的惊艳别墅，旁边却是一块堆满丛林杂物的空地。

La Veleta在过去三年里经历了爆炸式发展。它曾经是“新兴”区域，但现在已经完全成熟。在这里您可以找到最酷的咖啡店、像Holistika这样的瑜伽馆，以及秘密花园餐厅。这里的氛围无与伦比。它给人的感觉就像人们想象中图卢姆应有的丛林小镇模样。

但问题在于：道路。天哪，那些路。虽然市政当局正在慢慢铺设，但La Veleta的许多街道仍然是土路。旱季时尘土飞扬，雨季时您得开车穿过像小湖一样大的水坑。您需要核实您潜在房产所在的街道是否已列入铺路计划。

从投资角度看，La Veleta的入门价格比Aldea Zama更优，且短期租赁入住率非常高。“酷”的因素是这里的需求驱动力。那些希望感觉身处丛林但又想靠近活动中心的游客会在这里预订。只是在签署任何文件之前，请务必检查排水情况。

15区：增长引擎

这是我为2026年增长首选的区域。15区紧邻La Veleta，但长期以来，它一直是被忽视的“小弟弟”。直到库库尔坎大道（Avenida Kukulkan）开辟了第二条通往海滩的道路，情况才发生了改变。突然之间，15区成为了战略性的最佳位置。

您必须了解地理位置才能明白这为什么重要。在Kukulkan大道开通之前，所有人都必须通过一条路（Avenida Cobá）才能到达海滩。那简直是一场噩梦。现在，如果您住在15区，您可以飞速驶下Kukulkan大道，几分钟内到达海滩，完全绕过市中心的交通拥堵。这种便利性价值千金。

这个区域仍在发展中，这意味着您可以找到真正有意义的预售机会。开发商在这里建造的高端生态时尚公寓，可与Aldea Zama的任何项目相媲美，但价格更低。这里也更绿化。密度规定通常要求保留更多的树木，所以感觉上不那么像一个混凝土丛林。

这里的风险在于施工噪音和即时服务的缺乏。您可能需要走几个街区才能买到一杯咖啡，不像在La Veleta那样就在隔壁。但如果您打算持有3-5年，15区的资本增值潜力可以说是目前全镇最好的。

这是我为2026年增长首选的区域。15区紧邻La Veleta，但长期以来，它一直是被忽视的“小弟弟”。直到库库尔坎大道（Avenida Kukulkan）开辟了第二条通往海滩的道路，情况才发生了改变。突然之间，15区成为了战略性的最佳位置。

您必须了解地理位置才能明白这为什么重要。在Kukulkan大道开通之前，所有人都必须通过一条路（Avenida Cobá）才能到达海滩。那简直是一场噩梦。现在，如果您住在15区，您可以飞速驶下Kukulkan大道，几分钟内到达海滩，完全绕过市中心的交通拥堵。这种便利性价值千金。

这个区域仍在发展中，这意味着您可以找到真正有意义的预售机会。开发商在这里建造的高端生态时尚公寓，可与Aldea Zama的任何项目相媲美，但价格更低。这里也更绿化。密度规定通常要求保留更多的树木，所以感觉上不那么像一个混凝土丛林。

这里的风险在于施工噪音和即时服务的缺乏。您可能需要走几个街区才能买到一杯咖啡，不像在La Veleta那样就在隔壁。但如果您打算持有3-5年，15区的资本增值潜力可以说是目前全镇最好的。

8区：新的黄金地带

如果您预算充足，可以看看8区。这是离海滩最近的分区，但并非直接建在沙滩上。它就位于库库尔坎大道（Avenida Kukulkan）的尽头，紧邻酒店区。我们称之为“黄金地带”，因为其价格已开始反映出这种独特性。

8区之所以引人入胜，是因为它是一个全新的区域。五年前，这里是茂密的丛林。现在，它正被开发用于建设超豪华的精品项目。由于离海极近，密度限制非常严格。您在这里不会看到巨大的公寓楼。一切都是低密度、高设计、非常独特的。

这里的空气感觉不一样——您能闻到海盐的味道。对于租赁投资者来说，这是一项强有力的投资。您可以收取高昂的每晚租金，因为客人骑自行车3分钟就能到海滩。您的竞争对手不是镇上每晚80美元的Airbnb，而是每晚500美元的酒店。

然而，基础设施仍在追赶中。这里是前沿地带。如果您在这里购买，您是在赌这个区域未来的完工。这不适合胆小或资金不足的人，但随着稀缺性的显现，回报可能是巨大的。

如果您预算充足，可以看看8区。这是离海滩最近的分区，但并非直接建在沙滩上。它就位于库库尔坎大道（Avenida Kukulkan）的尽头，紧邻酒店区。我们称之为“黄金地带”，因为其价格已开始反映出这种独特性。

8区之所以引人入胜，是因为它是一个全新的区域。五年前，这里是茂密的丛林。现在，它正被开发用于建设超豪华的精品项目。由于离海极近，密度限制非常严格。您在这里不会看到巨大的公寓楼。一切都是低密度、高设计、非常独特的。

这里的空气感觉不一样——您能闻到海盐的味道。对于租赁投资者来说，这是一项强有力的投资。您可以收取高昂的每晚租金，因为客人骑自行车3分钟就能到海滩。您的竞争对手不是镇上每晚80美元的Airbnb，而是每晚500美元的酒店。

然而，基础设施仍在追赶中。这里是前沿地带。如果您在这里购买，您是在赌这个区域未来的完工。这不适合胆小或资金不足的人，但随着稀缺性的显现，回报可能是巨大的。

图卢姆中心区：经济实惠的纯正之选

我对中心区（Centro）情有独钟。这才是真正的图卢姆。它嘈杂、充满活力，弥漫着街头墨西哥卷饼和汽车尾气的味道。对于某类投资者来说，这正是他们想要的地方。如果您希望通过数量而非高昂的夜间费率来获得现金流，或者您想抓住当地人和工人的长期租赁市场，那么这里就是您的选择。

这里的入门价格是全镇最低的。您仍然可以找到需要翻新的老房子或15万美元以下的小型公寓。但您必须能接受噪音。公鸡不会在乎您的客人是否宿醉。街头小贩很早就开始营业。这里生机勃勃。

我看到一种趋势，人们在Colonia Huracanes或Villas Tulum等社区购买旧建筑，并将其改造成很酷的小型旅馆或共享居住空间。为成千上万在酒店和餐厅工作的人提供的住房存在巨大短缺。每个人都关注豪华游客，但劳动力也需要住房。如果您不介意亲力亲为地当房东，这是一个稳定且不受经济衰退影响的收入来源。

另外，不要忽视其便利性。在中心区，您不需要汽车。您可以步行到ADO汽车站，步行到银行，步行到超市。对于预算有限的旅行者来说，这种步行便利性是主要卖点。

我对中心区（Centro）情有独钟。这才是真正的图卢姆。它嘈杂、充满活力，弥漫着街头墨西哥卷饼和汽车尾气的味道。对于某类投资者来说，这正是他们想要的地方。如果您希望通过数量而非高昂的夜间费率来获得现金流，或者您想抓住当地人和工人的长期租赁市场，那么这里就是您的选择。

这里的入门价格是全镇最低的。您仍然可以找到需要翻新的老房子或15万美元以下的小型公寓。但您必须能接受噪音。公鸡不会在乎您的客人是否宿醉。街头小贩很早就开始营业。这里生机勃勃。

我看到一种趋势，人们在Colonia Huracanes或Villas Tulum等社区购买旧建筑，并将其改造成很酷的小型旅馆或共享居住空间。为成千上万在酒店和餐厅工作的人提供的住房存在巨大短缺。每个人都关注豪华游客，但劳动力也需要住房。如果您不介意亲力亲为地当房东，这是一个稳定且不受经济衰退影响的收入来源。

另外，不要忽视其便利性。在中心区，您不需要汽车。您可以步行到ADO汽车站，步行到银行，步行到超市。对于预算有限的旅行者来说，这种步行便利性是主要卖点。

Tankah湾：宁静的替代选择

让我们把视野放远一些。在图卢姆镇以北约15分钟车程的地方是Tankah湾。我称之为“成年人的图卢姆”。如果您想要加勒比海的景色，但讨厌电子音乐节那震耳欲聋的贝斯声，那就去Tankah。

这里主要是一个海滨住宅社区。我们谈论的是价值数百万美元的别墅和高端公寓，它们就建在水边或街对面。这里很宁静。您旁边就是Manatee天然井，它将淡水注入海湾。那景色如同魔法一般。

这里的市场不同。它不是关于高周转率的Airbnb，而是为那些寻求隐私的家庭和团体提供的专属度假租赁。投资回报率可能非常可观，因为您可以为一栋可容纳10人的海滨别墅收取巨额费用。

缺点呢？您会比较 isolé（与世隔绝）。您需要开车去买牛奶。除了几家酒店餐厅外，这里没有所谓的“热闹场景”。但对于那些寻找退休住宅或希望传给子女的传世家产的客户来说，Tankah通常是我们最终会看的地方。它的价值保持得非常好，因为海滨土地不会再增加了。

让我们把视野放远一些。在图卢姆镇以北约15分钟车程的地方是Tankah湾。我称之为“成年人的图卢姆”。如果您想要加勒比海的景色，但讨厌电子音乐节那震耳欲聋的贝斯声，那就去Tankah。

这里主要是一个海滨住宅社区。我们谈论的是价值数百万美元的别墅和高端公寓，它们就建在水边或街对面。这里很宁静。您旁边就是Manatee天然井，它将淡水注入海湾。那景色如同魔法一般。

这里的市场不同。它不是关于高周转率的Airbnb，而是为那些寻求隐私的家庭和团体提供的专属度假租赁。投资回报率可能非常可观，因为您可以为一栋可容纳10人的海滨别墅收取巨额费用。

缺点呢？您会比较 isolé（与世隔绝）。您需要开车去买牛奶。除了几家酒店餐厅外，这里没有所谓的“热闹场景”。但对于那些寻找退休住宅或希望传给子女的传世家产的客户来说，Tankah通常是我们最终会看的地方。它的价值保持得非常好，因为海滨土地不会再增加了。

结论：您的资金应该投向何处？

那么，这一切让您何去何从呢？如果您想要我坦诚的建议，以下是我为朋友们做的分析。

如果您想要安全、稳定，以及一套日后易于转售的房产，选择Aldea Zama。它是图卢姆的流动资产。您不会一夜暴富，但也不会夜不能寐。

如果您追求增长和资本增值，请关注15区，特别是靠近Kukulkan大道的区域。市场仍在消化那条道路连接所带来的价值。您可以在这里购买预售房，很可能在拿到钥匙时看到不错的价值提升。

如果您追求收益率并且热爱这里的氛围，La Veleta就是租赁机器。只是要准备好应对基础设施方面的怪癖。如果您有资本并且想要皇冠上的明珠，那么8区或Tankah是投资奢侈资产的选择，这些资产不受低端市场波动的影响。

在墨西哥投资房地产是一场长期的博弈。不要指望在6个月内买卖获利。购买是因为您相信玛雅里维埃拉的生活方式和长期发展轨迹。火车已经开通，飞机正在降落，全世界的目光依然聚焦在图卢姆。明智地选择您的社区，核查开发商的历史记录，您会做得很好。

那么，这一切让您何去何从呢？如果您想要我坦诚的建议，以下是我为朋友们做的分析。

如果您想要安全、稳定，以及一套日后易于转售的房产，选择Aldea Zama。它是图卢姆的流动资产。您不会一夜暴富，但也不会夜不能寐。

如果您追求增长和资本增值，请关注15区，特别是靠近Kukulkan大道的区域。市场仍在消化那条道路连接所带来的价值。您可以在这里购买预售房，很可能在拿到钥匙时看到不错的价值提升。

如果您追求收益率并且热爱这里的氛围，La Veleta就是租赁机器。只是要准备好应对基础设施方面的怪癖。如果您有资本并且想要皇冠上的明珠，那么8区或Tankah是投资奢侈资产的选择，这些资产不受低端市场波动的影响。

在墨西哥投资房地产是一场长期的博弈。不要指望在6个月内买卖获利。购买是因为您相信玛雅里维埃拉的生活方式和长期发展轨迹。火车已经开通，飞机正在降落，全世界的目光依然聚焦在图卢姆。明智地选择您的社区，核查开发商的历史记录，您会做得很好。