图卢姆又变了：2026年您需要了解的情况
如果您五年前来过图卢姆，并认为自己了解这里的市场，那我必须在此打住。请把那张旧的心理地图扔出窗外。2020年的图卢姆已不复存在，2026年的图卢姆则是一个完全不同的景象。我亲眼看着泥土路一夜之间变成了林荫大道，丛林地块变成了精品酒店。这个过程狂野、混乱，但对于那些把握住时机的人来说，利润也极其丰厚。
以下是如今的实地情况。费利佩·卡里略·普埃尔托国际机场（TQO）和玛雅火车（Tren Maya）车站的开通，不仅仅是带来了更多的游客；它从根本上改变了人们向往的区域。交通模式改变了，租赁需求转移了。那些曾被认为“太远”的地区，现在因为更靠近新基础设施而成为黄金地段。
您现在购买的不仅仅是一套度假屋，而是在投资一个日渐成熟的城市。这意味着您不能再像以前那样随便在地图上扎个飞镖就期望获得20%的升值。您必须精准出击。我每周都会看到投资者犯同样的错误：他们根据2019年的建议进行购买。他们要么在已经饱和的区域购买，要么在偏远地区购买廉价地块，以为城市明年就会扩张到那里。事实并不会如此。
在本指南中，我将带您逐一了解目前真正重要的社区。我会告诉您，我自己的钱投在了哪里，更重要的是，我会告诉我的朋友们要避开哪些地方。我们将审视每个区域的数字、生活方式以及坦诚的优缺点。
如果您五年前来过图卢姆，并认为自己了解这里的市场，那我必须在此打住。请把那张旧的心理地图扔出窗外。2020年的图卢姆已不复存在，2026年的图卢姆则是一个完全不同的景象。我亲眼看着泥土路一夜之间变成了林荫大道，丛林地块变成了精品酒店。这个过程狂野、混乱，但对于那些把握住时机的人来说，利润也极其丰厚。
以下是如今的实地情况。费利佩·卡里略·普埃尔托国际机场（TQO）和玛雅火车（Tren Maya）车站的开通，不仅仅是带来了更多的游客；它从根本上改变了人们向往的区域。交通模式改变了，租赁需求转移了。那些曾被认为“太远”的地区，现在因为更靠近新基础设施而成为黄金地段。
您现在购买的不仅仅是一套度假屋，而是在投资一个日渐成熟的城市。这意味着您不能再像以前那样随便在地图上扎个飞镖就期望获得20%的升值。您必须精准出击。我每周都会看到投资者犯同样的错误：他们根据2019年的建议进行购买。他们要么在已经饱和的区域购买，要么在偏远地区购买廉价地块，以为城市明年就会扩张到那里。事实并不会如此。
在本指南中，我将带您逐一了解目前真正重要的社区。我会告诉您，我自己的钱投在了哪里，更重要的是，我会告诉我的朋友们要避开哪些地方。我们将审视每个区域的数字、生活方式以及坦诚的优缺点。
- 新机场（TQO）年客运量已超过100万人次，极大地增加了对高速公路交通便利区域的需求。
- 美洲豹公园（Parque del Jaguar）已将大片土地划为永久保护区，使得与保护区接壤的房产变得稀缺。
- 库库尔坎大道（Avenida Kukulkan）的完工改变了通往海滩的路径，使得15区的价值比三年前显著提高。
- 各社区的公用事业基础设施（水、排污、电力）差异巨大；切勿仅仅因为房产昂贵就想当然地认为它已接入市政网络。
- “单间公寓”市场确实存在饱和现象；2026年明智的投资正转向两居室单位和独栋住宅。
Aldea Zama：依然值得的稳妥之选
让我们从重量级冠军开始。Aldea Zama是图卢姆最接近规划社区的地方，对我的许多客户来说，这正是他们所需要的。如果您对墨西哥时而混乱的基础设施感到紧张，这里就是您的安全网。这是图卢姆唯一一个拥有地下管线的社区。这听起来可能很无聊，直到一场热带风暴导致镇上其他地方停电三天，而您在Aldea Zama的灯却依然亮着。
这里感觉与众不同。您有铺设好的街道、人行道（在图卢姆是种奢侈），还有一个功能齐全的商业区。这里适宜步行。您可以漫步到Rossina吃早餐，或者在商业步行街享用晚餐，而无需打车。这里的价格自然更高，您是在为这种确定性支付溢价。
然而，别以为它停滞不前。该区域正在扩展至“Selvazama”，这基本上是Aldea Zama 2.0版，但更侧重于可持续性和像Green School这样的豪华教育中心。在这里投资是一种资本保值策略。您可能不会再看到多年前那种30%的年爆炸性增值，但您也不会血本无归。它是图卢姆房产中的蓝筹股。
这里的租赁市场很稳定。数字游民和家庭喜欢这里，因为网络通畅，而且十月份的道路不会变成泥泞的坑洼。如果您想要一项无忧的投资，且房产价值受到严格建筑规范的保护，那么就是这里了。
让我们从重量级冠军开始。Aldea Zama是图卢姆最接近规划社区的地方，对我的许多客户来说，这正是他们所需要的。如果您对墨西哥时而混乱的基础设施感到紧张，这里就是您的安全网。这是图卢姆唯一一个拥有地下管线的社区。这听起来可能很无聊，直到一场热带风暴导致镇上其他地方停电三天，而您在Aldea Zama的灯却依然亮着。
这里感觉与众不同。您有铺设好的街道、人行道（在图卢姆是种奢侈），还有一个功能齐全的商业区。这里适宜步行。您可以漫步到Rossina吃早餐，或者在商业步行街享用晚餐，而无需打车。这里的价格自然更高，您是在为这种确定性支付溢价。
然而，别以为它停滞不前。该区域正在扩展至“Selvazama”，这基本上是Aldea Zama 2.0版，但更侧重于可持续性和像Green School这样的豪华教育中心。在这里投资是一种资本保值策略。您可能不会再看到多年前那种30%的年爆炸性增值，但您也不会血本无归。它是图卢姆房产中的蓝筹股。
这里的租赁市场很稳定。数字游民和家庭喜欢这里，因为网络通畅，而且十月份的道路不会变成泥泞的坑洼。如果您想要一项无忧的投资，且房产价值受到严格建筑规范的保护，那么就是这里了。
- Aldea Zama的平均每平方米价格在3,500美元到4,500美元之间，具体取决于装修水平。
- 严格的业主协会（HOA）和建筑准则可防止邻居建造影响您房产价值的碍眼建筑。
- 步行区的商业租金是镇上最高的之一，吸引了如国际餐饮集团等高端租户。
- Selvazama扩展区提供更大的地块，并定位为超豪华的进化版，起价高于原有的Aldea Zama。
- 与海滩的距离极佳；通过Avenida Cobá自行车道，骑行10分钟即可到达酒店区。
风险等级
低
租赁类型
长期及高端短期租赁
La Veleta：镇上的波西米亚时尚之心
如果说Aldea Zama是迈阿密，那么La Veleta就是布鲁克林。这里是当地人、厨师和长期外籍人士真正生活的地方。它有一种我个人很喜欢的粗犷感，但您需要知道您将要面对什么。这里的基础设施就像一块拼布。您可能会有一栋价值50万美元的惊艳别墅，旁边却是一块堆满丛林杂物的空地。
La Veleta在过去三年里经历了爆炸式发展。它曾经是“新兴”区域，但现在已经完全成熟。在这里您可以找到最酷的咖啡店、像Holistika这样的瑜伽馆，以及秘密花园餐厅。这里的氛围无与伦比。它给人的感觉就像人们想象中图卢姆应有的丛林小镇模样。
但问题在于：道路。天哪，那些路。虽然市政当局正在慢慢铺设，但La Veleta的许多街道仍然是土路。旱季时尘土飞扬，雨季时您得开车穿过像小湖一样大的水坑。您需要核实您潜在房产所在的街道是否已列入铺路计划。
从投资角度看，La Veleta的入门价格比Aldea Zama更优，且短期租赁入住率非常高。“酷”的因素是这里的需求驱动力。那些希望感觉身处丛林但又想靠近活动中心的游客会在这里预订。只是在签署任何文件之前，请务必检查排水情况。
如果说Aldea Zama是迈阿密，那么La Veleta就是布鲁克林。这里是当地人、厨师和长期外籍人士真正生活的地方。它有一种我个人很喜欢的粗犷感，但您需要知道您将要面对什么。这里的基础设施就像一块拼布。您可能会有一栋价值50万美元的惊艳别墅，旁边却是一块堆满丛林杂物的空地。
La Veleta在过去三年里经历了爆炸式发展。它曾经是“新兴”区域，但现在已经完全成熟。在这里您可以找到最酷的咖啡店、像Holistika这样的瑜伽馆，以及秘密花园餐厅。这里的氛围无与伦比。它给人的感觉就像人们想象中图卢姆应有的丛林小镇模样。
但问题在于：道路。天哪，那些路。虽然市政当局正在慢慢铺设，但La Veleta的许多街道仍然是土路。旱季时尘土飞扬，雨季时您得开车穿过像小湖一样大的水坑。您需要核实您潜在房产所在的街道是否已列入铺路计划。
从投资角度看，La Veleta的入门价格比Aldea Zama更优，且短期租赁入住率非常高。“酷”的因素是这里的需求驱动力。那些希望感觉身处丛林但又想靠近活动中心的游客会在这里预订。只是在签署任何文件之前，请务必检查排水情况。
- “Calle 7 Sur”街所在地，该街已发展成为一条主要的美食走廊，其餐饮质量可与海滩区相媲美。
- 价格通常比Aldea Zama低15-20%，为短期租赁提供了更好的潜在资本化率。
- 与库库尔坎大道（Avenida Kukulkan）的连接至关重要；靠近Kukulkan入口的房产因通往海滩的便利性而价值显著更高。
- 噪音可能是一个问题；几乎每个街区都有施工，购买前请询问相邻地块的状况。
- La Veleta 90%的区域都有良好的光纤网络覆盖，使其成为远程工作者的首选。
15区：增长引擎
这是我为2026年增长首选的区域。15区紧邻La Veleta，但长期以来，它一直是被忽视的“小弟弟”。直到库库尔坎大道（Avenida Kukulkan）开辟了第二条通往海滩的道路，情况才发生了改变。突然之间，15区成为了战略性的最佳位置。
您必须了解地理位置才能明白这为什么重要。在Kukulkan大道开通之前，所有人都必须通过一条路（Avenida Cobá）才能到达海滩。那简直是一场噩梦。现在，如果您住在15区，您可以飞速驶下Kukulkan大道，几分钟内到达海滩，完全绕过市中心的交通拥堵。这种便利性价值千金。
这个区域仍在发展中，这意味着您可以找到真正有意义的预售机会。开发商在这里建造的高端生态时尚公寓，可与Aldea Zama的任何项目相媲美，但价格更低。这里也更绿化。密度规定通常要求保留更多的树木，所以感觉上不那么像一个混凝土丛林。
这里的风险在于施工噪音和即时服务的缺乏。您可能需要走几个街区才能买到一杯咖啡，不像在La Veleta那样就在隔壁。但如果您打算持有3-5年，15区的资本增值潜力可以说是目前全镇最好的。
这是我为2026年增长首选的区域。15区紧邻La Veleta，但长期以来，它一直是被忽视的“小弟弟”。直到库库尔坎大道（Avenida Kukulkan）开辟了第二条通往海滩的道路，情况才发生了改变。突然之间，15区成为了战略性的最佳位置。
您必须了解地理位置才能明白这为什么重要。在Kukulkan大道开通之前，所有人都必须通过一条路（Avenida Cobá）才能到达海滩。那简直是一场噩梦。现在，如果您住在15区，您可以飞速驶下Kukulkan大道，几分钟内到达海滩，完全绕过市中心的交通拥堵。这种便利性价值千金。
这个区域仍在发展中，这意味着您可以找到真正有意义的预售机会。开发商在这里建造的高端生态时尚公寓，可与Aldea Zama的任何项目相媲美，但价格更低。这里也更绿化。密度规定通常要求保留更多的树木，所以感觉上不那么像一个混凝土丛林。
这里的风险在于施工噪音和即时服务的缺乏。您可能需要走几个街区才能买到一杯咖啡，不像在La Veleta那样就在隔壁。但如果您打算持有3-5年，15区的资本增值潜力可以说是目前全镇最好的。
- 自Kukulkan大道开通以来，15区的房产价值已实现稳健的两位数增长。
- 寻找靠近与La Veleta接壤的“Manzana”街区的房产，以获得宁静生活和餐厅便利的最佳结合。
- 这里的许多开发项目依赖化粪池系统和水井；确保您的开发商使用的是先进的水处理厂，而不是廉价的化粪池。
- 这里是“丛林奢华”建筑的中心地带——期待抛光混凝土地面、chukum饰面和当地木材。
- 电力波动时有发生；备用发电机是这里任何豪华公寓楼的必备设施。
升值潜力
高
海滩通道
通过Kukulkan大道直达
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