墨西哥硅谷正在苏醒
我从事墨西哥房地产行业已久，亲眼目睹了瓜达拉哈拉市场的变迁。十年前，人人都想在查帕拉湖畔拥有一套退休别墅。而今天呢？我接到的都是来自加利福尼亚和奥斯汀科技高管的电话，他们需要在市中心买一套公寓。这里再也不是一个沉睡的殖民地小镇了。
瓜达拉哈拉已成为拉丁美洲的科技中心。我们称其为墨西哥的硅谷是有原因的。甲骨文 (Oracle)、英特尔 (Intel) 和惠普 (HP) 都在这里。这意味着工作机会，高薪的工作机会。而那些工程师需要住的地方。View Guadalajara market data 精准地显示了这种人口流入是如何推高房价的。
但大多数外国人都会搞错一件事。他们把瓜达拉哈拉当作一个海滨小镇。他们寻找‘度假氛围’。这是个错误。这是一个工作城市。这里的投资机会不是季节性游客，而是全年的企业租赁和数字游民。
如果你买错了街道，你的房子可能会空置好几个月。我见过这种情况。你需要确切地知道哪些区域是热门的，哪些只是在Instagram上看起来不错。
- 该都会区实际上分为多个市；瓜达拉哈拉和萨波潘的税收和法规有所不同。
- 交通是影响租赁吸引力的一个主要因素；租户愿意支付额外费用，以居住在离办公室15分钟车程内的地方。
- 该市的期房 (preventa) 折扣通常在10%到25%之间，具体取决于施工阶段。
- 雨季（6月至9月）会暴露排水问题；务必检查房产的洪水历史记录。
- 光纤互联网的可用性因街道而异，这对远程工作人群来说是一个决定性因素。
1. 美洲殖民区 (Colonia Americana)：时髦人士的投资回报之王
我们先从重量级选手说起。《Time Out》杂志不久前将美洲殖民区评为‘全球最酷社区’。我当时觉得有点夸张，但看看租赁数据，我无法反驳其需求量。Check Americana prices 就能明白我所说的每平方米价格的含义。
这个区域很混乱，但却是好的那种。这里有百年历史的法式豪宅，旁边就是1970年代的野兽派公寓和全新的玻璃塔楼。这里适合步行，很吵闹，并且挤满了数字游民。如果你想采取短期租赁策略 (Airbnb)，这里就是你的首选。毫无疑问。
邻近的拉斐特区 (Lafayette) 基本上是这种氛围的延伸。它通常价格稍高，但更安静。这里的租户希望步行到Libertad街上的咖啡馆。如果你的房产在这里没有阳台或露台，你就是在白白浪费钱。
- 噪音污染是这里一个严重的问题；对于高端租赁来说，双层玻璃窗是必须的升级。
- 在美洲殖民区停车是一场噩梦；拥有产权停车位的单元租金要高出15-20%。
- 这里的许多老建筑受到遗产保护 (INAH)，这严格限制了翻新选项。
- 该区域管理良好的Airbnb年均入住率徘徊在80%左右。
- 如果你计划将一楼改造成商业空间，请寻找‘混合用途’(mixed-use) 的分区规划。
平均价格/平方米（新房）
$55,000 - $70,000 MXN
租金收益率（毛）
8% - 11%
2. 普罗维登西亚 (Providencia)：安全的蓝筹股投资
如果说美洲殖民区是那个有纹身、喝精酿啤酒的家伙，那么普罗维登西亚就是那个穿着西装、投资组合多样化的家伙。这里是老钱的聚集地。它安全、绿树成荫，而且极其稳定。View Providencia prices 显示出与那些变化莫测的时尚区域相比，其升值曲线要平稳得多。
我把家庭和保守型投资者引向这里。你不会得到像一个正在中产阶级化的社区那样疯狂的一夜暴富，但你也不会有空置期。这里的租赁市场由本地高管和家庭驱动，他们希望靠近金融区，同时又有一个可以遛狗的公园。
该区域分为几个部分（1a, 2a, 3a, 4a）。你越靠近Punto Sao Paulo金融区，对企业租赁就越有利。1a区商业化程度最高，而第4区则纯粹是住宅区。在出价前要了解这些区别。
- 普罗维登西亚严格的分区法通常禁止在某些街道进行垂直建设，从而保护了景观和价值。
- 该区域拥有本市一些最好的私立学校，使得三居室单元的流动性非常高。
- 这里较新的公寓大楼的安保费用可能很高（每月5,000墨西哥比索以上），这会侵蚀净收益。
- ‘Punto Sao Paulo’走廊是企业搬迁合同的主要目标。
- 与美洲殖民区不同，这里的业主协会 (HOA) 通常不赞成甚至禁止短期租赁；坚持签订年度租约。
3. 铁门区 (Puerta de Hierro)：'Andares' 生活方式
严格来说，我们现在位于萨波潘 (Zapopan)，而不是瓜达拉哈拉。但这里是真正豪华资金的所在地。我们称之为‘Andares’区，因为它以一个巨大的奢侈品购物中心为核心。它会向你展示整个州最高的房价标签。
这里是垂直生活。摩天大楼、直升机停机坪、法拉利。这是这个城市最‘美国化’的部分。如果你在这里购买，你是在赌资本增值。入门价格很高。你的竞争对手是那些将钱投入房地产以抵御通货膨胀的富裕墨西哥人。
这里的租赁市场很特殊。主要是顶级高管和享受公司福利的外籍人士。View Zapopan trends 在奢侈资产方面的表现通常优于大市。但请注意：下午6点进出这个区域的交通简直令人崩溃。这是一个在高峰时段难以离开的奢侈品孤岛。
- 这些塔楼的维护费 (mantenimiento) 与迈阿密或多伦多相当，通常超过每月10,000墨西哥比索。
- 视野至关重要；一个面向Landmark/Andares天际线的单元比面向街道的单元售价高出15%。
- 这是出售超过1000万墨西哥比索房产流动性最强的市场。
- 这里的许多开发项目在向公众市场推出前，都已预售给‘亲友’名单。
- 检查水源；一些较新的塔楼在旱季依赖卡车运水 (pipas)。
4. 查帕利塔 (Chapalita)：本地人的最爱
查帕利塔很特别。它横跨瓜达拉哈拉和萨波潘的边界，并拥有一批忠实拥趸。几十年前，它被设计成一个‘花园城市’，而且感觉确实如此。Explore Chapalita 展示了中世纪风格的房屋和低层现代公寓的混合体。
我告诉那些最终想自己居住的人来这里购买。它有一个巨大的环岛 (Glorieta Chapalita)，每个周日都像一个社区中心。这里适合步行，绿意盎然，而且非常友好。View Chapalita Oriente (Zapopan section) 是该社区的另一半，坦白说，你分不清一个市在哪里结束，另一个市又从哪里开始。
从投资角度看，它是一个混合体。你可以在这里成功经营Airbnb，但它也能获得高额的长期租金，因为每个人都想住在这里。它不像铁门区那么矫揉造作，也不像美洲殖民区那么嘈杂。这是一个恰到好处的区域。
- ‘Glorieta’环岛周日会举办艺术市场，这是对潜在租户的一个主要卖点。
- 建筑高度受到严格管制，所以你明年醒来时不会发现一座20层的塔楼挡住了你的阳光。
- 查帕利塔的餐厅是一个目的地；距离Tepeyac大道2-3个街区以内会增加房产价值。
- 翻新这里的老房子可能有利可图，但要检查管道——镀锌管在1960年代的建筑中很常见。
- 该区域对狗非常友好，所以允许携带宠物的出租房几天内就能租出去，而不是几周。
5. 历史中心区 (Centro Histórico)：高风险、高回报之选
十年前，我会告诉你天黑后远离历史中心区。今天呢？情况很复杂。政府已投入数百万美元改造Paseo Alcalde大道，将一条巨大的马路变成了步行公园。Check Centro prices 与城市其他地区相比仍然出奇地低。
这是一个中产阶级化的投资。你低价买入，翻新，然后等待。或者，你为那些想看大教堂的游客经营一个高流量的Airbnb。请仔细核对步行区的确切位置。如果你不在Paseo Alcalde大道两个街区之内，风险会显著增加。
我看到精品酒店和阁楼改造项目如雨后春笋般涌现。但说实话：这里仍然很粗糙。有噪音，有交通，还有拉丁美洲市中心的现实。但如果你有翻新和等待的耐心，未来10年这里的资本收益可能会超过此列表上的所有其他社区。
- 由于INAH（国家人类学与历史研究所）的监管，历史中心区的翻新许可证申请过程 notoriously 缓慢。
- 这里没有停车位；你必须为租户在附近签订一个长期停车合同 (pension/parking contract)。
- ‘数字创意城市’(Ciudad Creativa Digital) 项目正在慢慢地将科技工作者吸引到这个区域。
- 节日和抗议活动带来的噪音水平频繁且不可避免。
- 重点关注大教堂以北、靠近Parque Morelos的房产，以获得更好的增值潜力。
'萨波潘 (Zapopan)' 因素：了解各市政府
你会听到本地人把所有地方都称为“瓜达拉哈拉”，但作为投资者，你需要了解政治分界线。这个都会区很大。萨波潘是西边富裕的邻居。Compare Zapopan vs Guadalajara 有助于形象化这种划分。总的来说，萨波潘的基础设施更新，道路更好，税收更高。
瓜达拉哈拉市更古老，更有魅力，但在坑洼和老化管道方面问题更多。然后是特拉克帕克 (Tlaquepaque) 和托纳拉 (Tonalá)，它们在文化方面很棒，但在我看来，与前两者相比，还不是高收益住宅投资的首选。
这为什么重要？增值。多年来，萨波潘在纯土地价值方面的增长一直超过瓜达拉哈拉。但瓜达拉哈拉（特别是像美洲殖民区和普罗维登西亚这样的区域）在租金收益率百分比上胜出，因为其购买价格相对于你能收取的租金来说略低。
- 萨波潘通常有更严格的建筑规范和更好的城市规划执行力。
- 房产税 (Predial) 的计算方式类似，但萨波潘更高的地籍价值意味着年度账单更高。
- 警察部队是独立的；萨波潘的警察部队资金更充足，装备更好。
- 公共交通（轻轨/Tren Ligero）连接两者，提升了新3号线车站附近的房产价值。
- 两个市之间的垃圾收集服务在可靠性上可能有显著差异。
购买流程：与美国或加拿大不同
我必须再三强调：你需要一位公证人 (Notario)。在墨西哥，公证人 (Notario Publico) 不是在银行盖章的人。他们是由州长任命的高级律师。他们负责地契，而不是你的房地产经纪人。
过户费用很高。你需要在购买价格之外，再预算4%到7%的费用。这包括ISAI（房产购置税）、公证费和登记权费用。如果你没有这笔现金，你就无法完成过户。我见过因为买家以为过户费像在他们国家一样只有1%而导致交易失败的案例。
此外，除非你在海岸附近（限制区）购买，否则通常不需要‘Fideicomiso’（银行信托）。瓜达拉哈拉位于内陆。作为外国人，你可以以自己的名义持有直接地契 (Escritura)。你只需要从SRE（外交部）获得一个许可，这由你的公证人处理。
- 始终将‘apartado’（定金）支付给信誉良好的中介机构的托管账户，绝不要直接支付给卖家的个人账户。
- 瓜达拉哈拉的ISAI税率各不相同，但计划大约为房产价值的2-3%。
- 墨西哥有产权保险（Stewart Title等），但本地人很少使用；对外国人来说，这是一个很好的安全保障。
- 现金交易仍然占主导地位；外国人可以获得抵押贷款，但利率通常是美国利率的两倍。
- 在签署任何文件之前，核实‘无留置权证明’(Certificado de Libertad de Gravamen) 是最关键的文件。
给明智投资者的最后建议
瓜达拉哈拉现在正火。增长是显而易见的。你看到天空中林立的起重机。但不要因为FOMO（害怕错过）就购买开发商向你推销的第一个项目。
如果你想要现金流，可以看看 美洲殖民区 (Americana) 或 查帕利塔 (Chapalita)。如果你想安全地存放财富并看着它增长，可以看看 普罗维登西亚 (Providencia) 或 铁门区 (Puerta de Hierro)。如果你想赌一把未来，可以看看 历史中心区 (Centro)。
来这里。花一个星期的时间。不要住在酒店——在你想要购买的社区里住一个Airbnb。听听街道的噪音。试着停一辆车。步行去商店。这是唯一重要的尽职调查。
- 加入当地的外籍人士Facebook群组，听取关于特定建筑或开发商的实时抱怨。
- 在签署‘购房承诺合同’(Promesa de Compraventa) 之前，聘请一位双语房地产律师进行审查。
- 议价是意料之中的；报价低于要价5-10%是标准的起点。
- 检查太阳的朝向；朝西的公寓在五月份会变成烤箱，如果没有强力空调的话。
- 对文书工作要有耐心；过户需要30-60天，而不是15天。
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