墨西哥城房地产的真实情况

多年来，我一直在这里的街道上穿梭，完成交易，但我从未见过像现在这样的市场。如果您正在关注墨西哥城的房地产，您可能听到了很多关于“数字游民潮”或“近岸外包热”的说法。事实是：大部分都是真的，但这并不意味着每一处房产都是金矿。您必须对此进行精准的分析。

墨西哥城，我们称之为CDMX，是一个庞然大物。它巨大、混乱且高度分化。您可能穿过一条街，房产价值就下跌了30%。我经常看到外国投资者来到这里，以为他们可以在城市的任何地方低价买入然后快速转手。这是自寻死路。现在真正的机会在于那些租赁需求超过供应的特定区域，或者那些中产阶级化刚刚开始升温的地方。

我们正在目睹这里人们生活方式的转变。过去，一切都围绕着郊区的大型家庭住宅。现在呢？每个人都想要步行可达的便利性。他们希望靠近公园、咖啡馆和各种活动。这种转变使得墨西哥城中心区域的房价飞涨，但如果您知道去哪里寻找，仍然有机会。在我们深入探讨特定区域之前，查看墨西哥城整体市场趋势以获得一个基准。

当我为客户提供建议时，我告诉他们忽略那些位于偏远地区的新开发项目的华丽广告。坚守核心区域。中心走廊的增值潜力是由真正的稀缺性驱动的——罗马区或康德萨区不会再有新的土地了。您购买的是一段历史，如果管理得当，它同时也是一台现金流机器。

我为客户提供建议时，告诉他们要忽略那些在偏远地区的新开发项目的华丽广告。坚守核心地带。中心走廊的增值潜力是由真正的稀缺性驱动的——罗马区或康德萨区不会再有新的土地了。您购买的是一段历史，如果管理得当，它同时也是一台现金流机器。

1. 北罗马区与南罗马区：重量级选手

如果您想在短期租赁上获得高入住率，罗马区（Roma）是无可争议的王者。我记得罗马区曾经只是些摇摇欲坠的外墙和便宜的租金。现在呢？它是潮流的中心。但您必须区分这里两种截然不同的氛围。北罗马区（Roma Norte）是活动中心——它喧闹、繁忙，并能获得最高的夜间租金。查看北罗马区价格，您会看到这个邮政编码所附带的溢价。

这里的房源是20世纪初令人惊叹的豪宅和现代填充式公寓的混合体。在北罗马区，挑战在于找到划算的交易。每个人都知道这里很热门。您正在与机构资金和精明的本地人竞争。然而，这里的需求几乎不受经济衰退的影响，因为它同时吸引了游客和追求这种生活方式的富裕本地人。

然后是南罗马区（Roma Sur）。这是我个人最喜欢的价值投资区域。它更安静，更具住宅气息，感觉更像一个传统的社区，但它实际上就在繁华区的街对面。这里的价格稍微低一些，但正在迅速追赶。比较南罗马区的价格，您会发现差距正在缩小。如果我今天要购买一处长期持有的房产，我会考虑Coahuila街以南的区域。

这里的增值潜力是由“溢出”效应驱动的。随着北区变得过于昂贵或商业化，人们会向南移动。这是我观察了十年的自然演变过程。在罗马区买房是安全的，但您需要小心建筑的结构完整性。2017年的地震告诉我们，这里的土壤力学至关重要。

2. 康德萨区（La Condesa）：绿色绿洲

康德萨区是罗马区的姐妹，但她是那个早睡早起、喜欢晨跑的。这里更绿，某些区域的每平方米价格略高，而且非常稳定。这里的吸引力在于公园——墨西哥公园（Parque México）和西班牙公园（Parque España）。如果您拥有一处能看到公园景色的房产，那您就拥有了一张金券。查看康德萨区的价格趋势，您就会明白我所说的价格稳定性是什么意思。

这里的市场已经成熟。您不会轻易找到“便宜货”。您支付的是稳定性和资本保值。我告诉客户，康德萨区是您存放希望保值的资金的地方。租赁需求巨大，但与罗马区有时给人的背包客氛围相比，这里更倾向于外籍人士和年轻家庭。

在康德萨区需要注意的一件事是噪音分区。这里在周末是派对区。如果您在酒吧和俱乐部附近购买房产，可能会难以留住长期租户，尽管短期客人可能不介意。此外，由于这里可以说是全国最理想的步行社区，房源非常紧张。查看伊波多罗莫·康德萨区是一个特定的子区域，提供了一些城市中最好的装饰艺术风格建筑。

停车在这里是一场噩梦。如果您找到一个带两个停车位的公寓，买下它。说真的。它为房产增加了不成比例的价值，因为在康德萨区，街边停车就像一项接触性运动。我见过仅仅因为停车位对于一辆SUV来说太窄而导致交易失败的情况。

3. 波兰科区（Polanco）：蓝筹股投资

波兰科区是墨西哥城的比佛利山庄。对一些人来说，它单调乏味，对另一些人来说，它安全，但无可否认的是，它非常富有。这里是外交官、政治家和老钱居住的地方。如果您正在寻求激进的增值，请去别处寻找。波兰科区已经处于市场的顶端。但如果您想要财富保值和以美元计价的租金，这里就是您的选择。分析波兰科区豪华市场。

这里的入门价格很高。您看到的是豪华公寓，价格很容易达到数百万美元。然而，这里的租赁市场是独特的，因为它由企业合同驱动。跨国公司在这里为他们的高管租赁公寓。他们按时付款，不会损坏房屋，并且签订长期租约。这是房东的梦想。

交通是波兰科区的致命弱点。进出可能是一场噩梦。这就是为什么最有价值的房产是那些步行可达马萨里克大道（Masaryk Avenue）或林肯公园（Lincoln Park）的房产。您希望您的租户能够步行去吃晚饭，因为开车走三个街区可能需要45分钟。查看波兰科四区通常被认为是位置的黄金地段。

我通常会引导年轻投资者避开这里，因为与罗马区或华雷斯区相比，这里的收益率（资本化率）较低。您是在为邮政编码支付溢价。但对于那些只想在安全司法管辖区将投资组合多元化为硬资产的客户来说，波兰科区是默认的答案。它永不过时。

4. 华雷斯区（Colonia Juárez）：增长型投资

这就是我现在告诉我的朋友们去购买的地方。华雷斯区粗犷、不拘一格，并且正在以惊人的速度中产阶级化。它位于历史中心和雷法玛大道上的金融区之间，拥有全城最好的地理位置。多年来它一直被忽视，但现在罗马区的溢出效应正严重冲击着它。探索华雷斯区的投资机会。

这里有令人难以置信的建筑——法式风格的豪宅可以与康德萨区的任何建筑相媲美，但价格通常要低20-30%。华雷斯区的“Zona Rosa”部分以其夜生活和LGBTQ+场景而闻名，这保证了短期租赁的高入住率。但向西移动几个街区到“Versalles”区域，它正在成为一个美食热点。

这里的风险更高。一些街道仍然有些粗糙。您需要在购买前在晚上走一走那个街区。但这里的增值潜力几乎比中心走廊的任何其他地方都要高。我看到华雷斯区的价格在过去24个月里大幅上涨，因为开发商纷纷涌入翻新旧建筑。

对于不介意社区处于转型期的投资者来说，这是一个明智的选择。您购买的不是像波兰科区那样的成品；您购买的是发展轨迹。如果您能在华盛顿广场（Plaza Washington）附近或哈维街（Calle Havre）沿线抢到一处房产，请紧紧持有。它将会价值连城。

5. 纳瓦尔特区与德尔瓦耶区：本地人的最爱

如果您想租给本地人并避免旅游市场的波动，那就去贝尼托·华雷斯区。特别是纳瓦尔特区（Narvarte）和德尔瓦耶区（Del Valle）。这里是墨西哥中产阶级和中上层阶级实际居住的地方。它安全、中心，而且美食场景可以说比罗马区还要好（是的，我就是这么说的）。查看西纳瓦尔特区价格 和 查看东纳瓦尔特区价格。

纳瓦尔特区有一种酷炫的复古氛围，有很多中世纪风格的建筑。它正在被因罗马区房价过高而搬离的年轻专业人士所青睐。您仍然可以在这里以合理的每平方米价格找到宽敞的公寓。租赁需求非常稳定，因为人们搬到这里是为了长年居住，而不仅仅是为了一个月。

然后是德尔瓦耶区。它是稳定的代名词。好学校、好公园、宽阔的街道。它不像康德萨区那样“性感”，但它在长期租赁方面能稳定赚钱。查看德尔瓦耶中心区价值显示出非常持续的上升趋势。它是全国最安全的行政区之一。

我非常喜欢这个区域，适合那些想要“一劳永逸”型房产的投资者。您不会得到疯狂的Airbnb高峰收益，但您也不会有空置期。这里是一个量的游戏——每月从那些像对待自己家一样对待房子的租户那里获得持续、可靠的支票。

财务现实：税费与过户费用

关于资金部分，我需要跟您说实话。在墨西哥买房不仅仅是标价。您必须考虑到过户费用，这里的费用很高。在墨西哥城，您应该预算房产价值的6%到9%用于过户费用。其中最大的一块是ISAI（Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles），即房产购置税。在CDMX，这项税收相当高。

您还需要一位公证人（Notario Publico）。在美国，公证人是花10美元盖个章的人。在墨西哥，公证人是政府指定的律师，负责整个交易的合法性。没有他们，您无法购买房产。他们会代扣税款并确保产权清晰。不要试图在这里走捷径。

最后，考虑您的退出策略。如果您没有正确地构建购买结构，资本利得税（ISR）可能会很高。如果您是居民，您有豁免。如果您是外国投资者，您需要在签署地契之前而不是之后找一个好的会计师。我见过因为有人在过户前没有正确设置他们的税号（RFC）而导致利润被吞噬的情况。

另外，请记住，外国人融资很困难。我在这些社区监管的大多数交易都是现金交易或涉及开发商融资。墨西哥银行对外国人的贷款确实存在，但利率通常是您在美国或加拿大看到的利率的两倍。在这个市场，现金为王。