为什么不能随便选择找上门的人
开门见山，我要跟您说实话。到2026年，墨西哥的房地产市场在很大程度上仍像个“蛮荒西部”。我见过有人因为雇佣了出租车司机的表亲来处理一笔五十万美元的交易而倾家荡产。这种事发生的频率比您想象的要高得多。
这是大多数外国人没有意识到的事情。在墨西哥的许多地区，并没有联邦强制规定销售房产需要房地产执照。这意味着，毫不夸张地说，任何一个有手机和Facebook账户的人都可以自称为“经纪人”。他们印一些名片，穿上一套体面的西装，然后突然之间就开始处理您的毕生积蓄。这非常可怕。
虽然像金塔纳罗奥州和南下加利福尼亚州等一些州份已经大力推行州级注册和许可制度，但执法力度充其量也只是零星的。您不再是在加利福尼亚，也肯定不是在一个由MLS（房源共享系统）主导一切的市场。您需要的是一位专家，而不仅仅是一个销售人员。例如，您需要一个知道“ejido”土地（集体土地）和私人产权之间区别的人。请相信我，这一区别决定了您是拥有一个家，还是一张一文不值的废纸。
在墨西哥，成为一名经纪人的门槛在未受监管的州几乎为零。
在墨西哥的法院体系中，针对不良经纪人的法律追索极其困难和缓慢。
一个“经纪人”可能实际上是另一个中间人的中间人，这会削弱沟通效率。
许多“中介公司”只是一个人在星巴克办公，没有任何责任保险。
“信托责任”的标准在这里没有像在美国或加拿大那样被法律明确规定。
- 在墨西哥，成为一名经纪人的门槛在未受监管的州几乎为零。
- 在墨西哥的法院体系中，针对不良经纪人的法律追索极其困难和缓慢。
- 一个“经纪人”可能实际上是另一个中间人的中间人，这会削弱沟通效率。
- 许多“中介公司”只是一个人在星巴克办公，没有任何责任保险。
- “信托责任”的标准在这里没有像在美国或加拿大那样被法律明确规定。
真正重要的资质（AMPI及其他）
那么，您如何筛选掉那些不择手段的人呢？您需要知道的第一个缩写是AMPI（Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios，墨西哥房地产专业人士协会）。可以把它想象成墨西哥的NAR（National Association of Realtors，全国房地产经纪人协会）。如果一个经纪人不是AMPI的成员，对我来说这是一个巨大的危险信号。这并不能保证他们是圣人，但这意味着他们承诺遵守一套道德准则，并支付会费成为专业社群的一员。
我还会寻找“Realtor”这一称号。是的，我们这里也有。AMPI与美国的NAR有协议，所以许多顶级的墨西哥经纪人也持有官方的Realtor头衔。这一点非常重要，因为它提供了一层否则不存在的问责机制。如果我搞砸了，您可以向委员会报告我。而一个无证的自由职业者呢？在他拉黑您的号码后，祝您好运能找到他。
在2026年，您还应该询问有关NOM-247标准。这是一个相对较新的墨西哥官方标准，旨在规范住房的广告和销售方式，特别是保护消费者免受误导性合同的侵害。专业人士对NOM-247了如指掌。而业余爱好者在您提到它时，会一脸茫然地看着您。那茫然的表情就是您该离开的信号。
- 如果经纪人声称拥有金融或法律大学学位，请核实他们是否有“Cédula Profesional”（专业执照）。
- 直接在当地分会的网站上验证他们的AMPI会员身份，不要只相信他们名片上的标志。
- 寻找“Conocer”认证，这是由政府支持的针对特定技能的能力标准。
- 国际称号如CIPS（Certified International Property Specialist，国际认证房地产专家）表明他们了解跨境交易。
- 如果该州有要求（如金塔纳罗奥州的SEDETUS），询问他们是否在当地州住房管理局注册。
邻里测试：超本地化知识是必备条件
墨西哥不是一个单一的市场。它是由许多微型市场组成的。在一个社区是超级明星的经纪人，可能在三英里外就毫无用处。我在首都经常看到这种情况。您可能正在看墨西哥城的Polanco View Polanco prices，这是一个有其自身严格分区和高昂价格的独特区域。如果您的经纪人主要在Santa Fe Check Santa Fe prices销售房产，他们就不会知道Polanco那些从未上网的私下房源。
情况甚至可以更具体。比方说，您想要Roma Norte Explore Roma Norte market的时尚氛围。那里的定价策略与Roma Sur Compare Roma Sur prices完全不同。一个泛泛的经纪人不会知道Roma Norte的某条街道每到雨季就会被淹，或者Condesa View Condesa trends的某栋建筑因上次地震而存在结构问题。您需要一个每天都在这些街道上行走的人。
如果您正在考虑像Lomas de Chapultepec See Lomas prices这样的豪华区域，市场极其不透明。交易是在午餐桌上达成的，而不是在网站上。或者您可能因为Narvarte Check Narvarte listings正在兴起而在此投资。您需要一个了解那里中产阶级化进程时间线的经纪人。不要雇佣一个“墨西哥城”经纪人，而要雇佣一个社区专家。如果他们连街区里最好的咖啡店都告诉不了您，那他们就不了解这里的房源情况。
- 测试他们对特定街道而非仅仅是整个区域的当地分区法（Uso de Suelo）的了解程度。
- 询问他们关于该社区公用事业短缺的历史（水在某些地区是一个主要问题）。
- 一个真正的本地专家会亲自认识楼宇管理员（administradores），这有助于促成交易。
- 他们应该能够脱口而出那个特定“colonia”（社区）的平均每平方米价格。
- 询问未来为该社区规划的可能影响房产价值的基础设施项目。
面试：让不良经纪人冒冷汗的问题
当您与潜在的经纪人坐下来时，要像对待工作面试一样。因为它就是。我指的不是在咖啡馆里礼貌地聊天，而是要严格地盘问他们。从这个问题开始：“您有合作的专属公证人（Notario Publico）吗？我是否可以选择自己的公证人？”在墨西哥，公证人就是上帝。他们负责处理产权转移。一个狡猾的经纪人会坚持让您用他们的公证人，因为他们能拿到回扣。
问他们关于“Opción de Compra”（购买选择权）合同。问他们如何处理联邦政府要求的反洗钱（AML）文件。如果他们说，“哦，我们可以跳过那些文书工作以节省时间”，快跑！真的，快跑。在一个外国，逃税可不是您想沾染的爱好。
我总是告诉我的朋友们问：“你们如何分配佣金？”在墨西哥，佣金通常是售价的5%到6%，由卖家支付。如果您是买家，您不应该支付佣金。但有时，经纪人会试图双向收费或预先索要“看房费”。除非您是与一位签署了独家代理协议的专职买方经纪人合作，否则您不应该自掏腰包支付看房费用。
- 问：“您在协商过户费用方面有什么策略？”（在墨西哥，这笔费用很高，通常为房产价值的4-7%）。
- 问：“您能提供三位在今年购买房产的客户的推荐信吗？”
- 问：“您开车吗？”这听起来很傻，但许多“经纪人”依赖优步，这使得看房过程成为一场噩梦。
- 问：“在我们出价之前，您如何核实产权的清晰性？”
- 问：“您的双语能力足以翻译法律术语吗？还是我需要一个翻译？”
首都之外：沿海和度假市场的细微差别
如果您考虑的是海滨房产，规则又变了。限制区（Fideicomiso领地）增加了一层复杂性。如果您在Playa del Carmen购房，您面对的是一个严重依赖期房预售的市场。那里的经纪人通常只是在推销那个月支付最高佣金的开发商的项目。
我见过有人在Tulum买房，以为自己买到的是一个生态时尚的丛林小屋，结果发现开发商根本没有电力许可证。在Tulum，一个好的经纪人会告诉您哪些开发商能按时交付，哪些是庞氏骗局。他们不会只给您看漂亮的渲染图。
在太平洋沿岸，Puerto Vallarta是一个成熟的市场，但地形复杂。山坡上的房产与海滨房产有不同的维护问题。而在Los Cabos，市场以美元计价，这会影响您的过户费用和汇率风险。您需要一个了解货币波动对资本利得税影响的经纪人。
- 在沿海地区，经纪人必须清楚地解释“Fideicomiso”（银行信托）流程，而不是过分简化。
- 他们应该知道该市特定的环境影响费（Derecho de Saneamiento）。
- 对于期房，在您签署任何文件之前，他们必须核实开发商的“Licencia de Construcción”（施工许可证）。
- 如果您在加勒比海一侧购房，他们应该坦诚告知马尾藻（sargassum）季节的情况。
- 询问他们在度假租赁楼宇中处理业主协会（Régimen de Condominio）纠纷的经验。
“口袋房源”的现实与MLS的神话
在美国，如果房源不在Zillow或MLS上，它就不存在。在墨西哥，最好的东西往往是看不见的。我们称之为“口袋房源”。我现在手头就有一些房产，因为业主重视隐私或不想让邻居知道他们在卖房，所以我不能把它们放到互联网上。这就是为什么您需要一个关系网广的经纪人。
如果您的经纪人只是在刷新一个公共网站，那您自己也能做到。您付钱给他们，是为了他们的WhatsApp联系人。您付钱给他们，是因为他们认识Coyoacán View Coyoacán home prices那位正在考虑出售但尚未挂牌的女士。那才是金矿所在。
墨西哥没有一个全国性的MLS系统。有一些区域性系统，还有像Inmuebles24或Vivanuncios这样的门户网站，上面充满了过时的、诱导点击的虚假房源。一个好的经纪人会为您过滤掉这些垃圾。他们有一个自己信任的同事网络。我会先把我最好的房源分享给我尊敬的经纪人，然后再公开发布。如果您没有与一个受人尊敬的经纪人合作，您就排在最后了。
- 许多富裕的墨西哥家庭更喜欢私下出售以避免公众审视。
- 公共门户网站上经常列出六个月前就已售出的房产，只是为了获取潜在客户。
- 一个关系网广的经纪人会加入私人WhatsApp群组，真正的交易都在那里进行。
- 独家代理协议在这里不太常见，所以多个经纪人可能会以不同价格挂出同一套房子。
- 您的经纪人应该在浪费您时间之前亲自预看房产，因为照片通常经过大量编辑。
危险信号：何时应立即走人
我现在就想为您省点钱。如果一个经纪人要求您将“预订定金”直接转到他们的个人银行账户，请停下来。绝对不要这样做。所有的钱都应该付给卖家、开发商或托管账户（尽管托管账户在这里不太常见且更贵，但对于大额交易来说是值得的）。
小心那个“好好先生”。如果您问，“我能拆掉这堵墙吗？”而他们不看蓝图也不咨询建筑师就说“可以”，那他们在撒谎。如果您问，“我能把这里在Airbnb上出租吗？”而他们不查阅公寓管理规章就说“当然！”，那他们是在给您设下诉讼的陷阱。我宁愿失去一笔交易也不愿对客户撒谎，但很多急于求成的经纪人会为了拿到签名而说任何话。
另一个巨大的警示信号是压力。“现在不买明天就没了”是经典的销售伎俩。是的，好的交易确实很快成交，尤其是在像墨西哥城Juárez Check Juárez market这样的热门地区，但房地产是非流动性资产。如果他们强迫您签署一份您还没来得及阅读的西班牙语合同，请站起来走人。
- 警惕那些拒绝将承诺以书面形式记录下来的经纪人（电子邮件算数，WhatsApp在法律上处于灰色地带）。
- 如果他们不鼓励您聘请律师审查预售合同，那他们很危险。
- 避免那些声称可以为卖家“规避”资本利得税的经纪人；那是税务欺诈，可能会反噬到您身上。
- 如果他们没有实体办公室或固定的座机号码，要保持警惕（可追溯性很重要）。
- 如果他们无法解释您所在州的“ISAI”（购置税）是如何计算的，那他们就是不称职的。
最后建议：首先自我教育，并核实一切
在墨西哥找到一个好经纪人就像约会。您得亲吻几只青蛙才能找到王子。但当您找到对的人时，要紧紧抓住。一个优秀的经纪人集治疗师、律师和财务顾问于一身。我有多年前的客户现在还打电话给我，只是为了询问水管工的推荐。这才是您想要建立的关系。
不要在这个环节操之过急。我看到人们花几个月研究市场，却只花两天时间挑选经纪人。这是本末倒置。经纪人是房产的过滤器。如果过滤器坏了，房产就会出问题。
尽早开始您的搜索。寻找他们制作的教育性内容。他们写指南吗？他们制作视频解释法律吗？还是他们只发带香槟的自拍？那些教育市场的人通常是真正了解市场的人。祝您好运，欢迎来到墨西哥。
- 在做出决定前，至少面试三家不同的经纪公司。
- 索要一份他们最近使用过的合同样本（Contrato de Promesa de Compraventa）。
- 查看他们的社交媒体，不是看点赞数，而是看他们如何与评论中的问题互动。
- 相信行动胜于言辞：他们准时出现吗？他们会按时跟进吗？
- 记住，在墨西哥，关系就是一切；一个受欢迎的经纪人能完成别人做不到的交易。
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