墨西哥房地产市场的“狂野西部”：为何此处骗局频发

我们现在就直面现实吧。墨西哥是一个非常宜居的地方，但其房地产市场有时会让人感觉像是狂野的西部。在这里卖房的这些年里，我见过一些足以让您毛骨悚然的事情。对于我那些来自美国或加拿大的客户来说，最大的冲击通常是：在墨西哥大部分地区，销售房地产并不需要全国性的执照。

没错。午餐时为您端上玛格丽特酒的服务员，可能一小时后就印好名片，试图向您出售位于图卢姆的百万美元别墅。由于入行门槛几乎不存在，市场上充斥着不懂法律的“经纪人”。更糟糕的是，有些人根本不在乎法律。

骗局通常不像穿着风衣的男人偷走您的钱包那样。它看起来像一个魅力十足、衣着得体的人，在您度假时，向您展示位于洛斯卡沃斯等热门市场的一处惊艳房产。它看起来像一个比您看过的所有其他房产都稍好一点的交易。他们就是这样得手的！他们利用您渴望找到沧海遗珠的心理。

我告诉您这些不是为了吓跑您。我在墨西哥拥有房产，并且我热爱这里。但您必须擦亮双眼进入这个市场。您需要知道，这个系统不会自动保护您。您必须建立自己的保护屏障。

“Ejido”陷阱：您无法合法购买的土地

这是外国人损失金钱的头号方式：您在萨尤利塔或巴亚尔塔港郊外看到一块靠近海滩的漂亮原始土地。价格低得令人难以置信。卖家说这是“Ejido”土地，但承诺可以轻松为您私有化。

快跑！

Ejido 土地不是私有财产。它是墨西哥革命后授予墨西哥农民的公共土地。它不能出售给外国人，甚至不能出售给不属于该特定 Ejido 社区的墨西哥国民，除非它经过一个严格、长达数年且涉及政府的私有化过程。如果您想了解更多关于 Ejido 土地的信息，我有一份专门的指南。👉 Ejido 土地深度解析

我曾有客户拿着一份由当地社区领袖签署的手写“合同”来找我，以为他们拥有了一块海滨地块。他们什么都没有！他们没有产权证，没有地契，也没有任何法律地位。如果社区决定收回那块土地，您将毫无追索权。您基本上是花钱在别人的土地上当一个擅自占地者。

有时，您会在梅里达周边的发展中地区看到这种情况，那里的增长正在爆炸式进行，一些无良开发商在尚未规范化的 Ejido 土地上出售“投资地块”。除非您看到在公共登记处注册的明确产权证 (Escritura Pública)，否则不要碰。

期房骗局：购买“空气”

期房价格诱人，但风险很高。在像马萨特兰这样的高增长地区，您到处都能看到起重机。这里的骗局并不总是恶意盗窃；有时仅仅是无能。但对您来说，结果是一样的：您失去了辛苦赚来的钱。

事情是这样发生的。一个开发商竖起一块华丽的广告牌和一个样板间。他们收了您 30% 的首付款。但他们实际上还没有拿到许可证。更糟的是，他们正用您的定金去完成他们上一个项目，因为他们资金耗尽了。这简直是水泥做的庞氏骗局。

我在图卢姆有个朋友，他买了一套“12 个月内交付”的公寓。三年后，那里还是一个大坑。开发商消失了。销售办公室关闭了。因为他没有一份包含违约金条款的可靠合同，他陷入了法律的炼狱。

您需要核实开发商的过往记录。去看看他们以前的建筑。和住在那里的人聊聊。电梯能用吗？他们拿到产权证了吗？如果一个开发商没有任何已完成的项目，您就是他们的小白鼠。永远不要拿您的退休储蓄当小白鼠。

产权调查：防范“一房二卖”的护盾

在美国，您理所当然地认为卖房子的人就是房主。在墨西哥，您需要核实。两次。最恶劣的骗局之一是“一房二卖”。这种情况发生在卖家将房产卖给您，收了您的钱，然后在您登记地契之前，下周又把它卖给了别人。

这种情况发生在像卡波圣卢卡斯这样现金流动快的竞争性市场。阻止这种情况的唯一方法是进行严格的产权调查并立即登记。您需要一份“无留置权证书 (Certificado de Libertad de Gravamen)”。

这份文件会告诉您房产的历史。它会告诉您上面是否有抵押贷款。它会告诉您是否因为业主没有支付前妻的赡养费而存在留置权。我曾通过产权调查发现，一位卖家实际上正处于一场所有权诉讼中，从而帮助一位客户避免在波朗科购买一套公寓。经纪人“忘记”提及这一点了。

永远不要相信卖家给您的文件。它们可能是旧的，也可能是伪造的。您的律师（而不是卖方的经纪人）需要直接从公共登记处获取一份最新的证书。这只需花费几百比索，却能为您省下数十万美元。

公证人 vs. 律师：了解其中区别

这是文化翻译失败的地方。在墨西哥，公证人 (Notario Público) 是个大人物。他们由州长任命，是权力很大的律师。但是——这一点非常重要——他们是中立的。他们为州政府工作，而不是为您工作。

许多外国人认为，“哦，公证人会检查一切。”公证人会核实文件是否合法，但他们不会检查合同对您是否公平。如果开发商迟交房，他们不会为您争取更好的条款。为此，您需要自己的律师。

我总是告诉我那些在墨西哥城买房的客户，无论他们是在时髦的北罗马区还是宁静的科约阿坎区购买，都要聘请一名外部律师。您的律师会审查购房承诺合同。您的律师会向开发商施压。您的律师会与公证人协调。

了解为何建议聘请律师以及他会为您做什么。在此阅读更多

公证人是裁判，而您的律师是守门员。不要在没有守门员的情况下进行比赛。一位好的律师通常会花费您 2,000 到 5,000 美元。这是您能买到的最好的保险。如果一个经纪人告诉您，“您不需要律师，我们有标准合同”，这是一个体育场那么大的危险信号。

对“银行信托 (Fideicomiso)”的恐惧：这不是骗局

我必须说明这一点，因为混淆会给骗子创造机会。您会听说外国人不能在靠近海岸或边境的地方拥有土地。这在技术上是正确的，但在实践中是错误的。我们使用一种名为“银行信托 (Fideicomiso)”的信托。

骗子有时会告诉您，“银行信托太贵/太复杂了，我们干脆把产权放在我的墨西哥公司或我表哥的名下吧。”千万不要这样做。那才是骗局。银行信托 (Fideicomiso) 是您在限制区内拥有房产的安全、合法、政府认可的方式。

无论您是在坎昆还是在埃斯孔迪多港购买房产，银行持有产权，但您持有权利。您可以出售、出租、继承或翻新它。它是您的资产。不要为了节省几百美元的设立费用而试图绕过这个系统。

银行会收取年费（通常为 500-700 美元）。请支付它。这是做生意的成本。如果有人向您提供绕过银行信托 (Fideicomiso) 的“创造性变通方法”，他们是想剥夺您的法律保护。坚持使用乏味但标准的银行信托。

我写了一份关于银行信托 (Fideicomiso) 在墨西哥如何运作的详细指南。在此阅读更多 👉 Fideicomiso 深度解析

财务安全：如何付款而不被洗劫

永远，我是说永远，不要把一手提箱现金交给别人。我知道，在很多方面墨西哥是一个现金经济体。但对于房地产来说，现金是危险的，而且由于反洗钱法，通常是非法的。

对于首付款，请使用第三方托管账户。这在美国是标准做法，但在墨西哥还比较新。像 Armor Secure 或 TLA Escrow Services 这样的公司是救星。他们会保管您的资金，只有在合同条款得到满足时才会释放。如果卖家退出，您能拿回您的钱。

如果您在像圣米格尔-德阿连德这样成熟的市场购买房产，第三方托管很常见。在小城镇，卖家可能会抵制。“我现在就需要钱，”他们会说。坚持您的立场。如果他们拒绝使用第三方托管，问问自己为什么他们在交付产权之前如此急需现金。

另外，要注意“虚报价值”的骗局。卖家可能会要求在地契上记录一个较低的价格以节省税款。他们想让您用现金支付差额。不要这样做。这会降低您的成本基础，意味着当您以后出售时，您将面临巨额的资本利得税 (ISR) 账单。您实际上是在为他们缴税。

根据反洗钱法，用于房产的现金数额有硬性上限（约相当于 8,000 美元）。

第三方托管费用通常在 500-800 美元左右；为了安心，每一分钱都值得。

电汇应汇入公证人的账户或第三方托管账户，在交割前很少直接汇给卖家。

始终以比索支付或在合同中商定固定汇率，以避免货币波动纠纷。

保留所有翻新工程的收据；它们可以用来抵扣未来的资本利得税。

危险信号清单：何时应该抽身离开

在市场多年后，我培养出了一种直觉。但您不需要直觉；您需要一个清单。如果您看到这些迹象，请收起您的支票簿然后离开。

首先，高压销售。“明天就涨价了”是书中最老的伎俩。房地产不是百货公司的闪购活动。如果今天是个好交易，下周它仍然是个好交易。慢慢来。

其次，无法出示身份证件。如果卖家或经纪人无法出示与文件上姓名相符的投票身份证 (INE) 或护照，那就有问题。房地产领域的身份盗窃虽然罕见但真实存在。

第三，“朋友”折扣。如果您在酒吧遇到的一个人说他的阿姨正在以半价出售查帕拉的一处房产，那就是个骗局。那些“好得令人难以置信”的交易，无一例外，都是骗局。市场价值就是市场价值。没有人会白送房子。

最后，相信您的律师。如果您的律师说文件看起来很乱，不要争辩。不要因为太喜欢一栋房子而忽略了法律现实。总会有下一栋房子的。