网络神话 vs. 街头现实

如果您现在正坐在美国或加拿大的电脑前，浏览着租房网站，那么您需要停下来。深呼吸。您在屏幕上看到的并不是真实的市场。我称之为“便利市场”。在我帮助人们在此定居的多年经验中，我无数次地看到同样的模式上演。您看到一个位于时尚区域的两居室挂牌价为2500美元，便认为这是市场价。通常并非如此。这些挂牌信息是为那些想在飞机落地前就确保住处的外国人定价的。

真正的优惠——本地人支付的价格——是在街上找到的。我们称之为“扫街”。您必须亲自去您喜欢的区域，寻找写着 Se Renta（出租）的牌子。我是认真的。最好的房东通常懒得在网上发布信息。他们会在窗户上挂一个手写的牌子，上面有电话号码，因为他们想要一个真正住在这个地区的租客。我最近在墨西哥城帮助一位客户，他原先在网上看Polanco区的公寓，价格是60,000比索。我们走了三个街区，仅通过拨打一个大门上的电话号码，就找到了一个更好的单位，价格为42,000比索。您可以查看Polanco租金价格，但请记住，街头价格可能低20%。

这不仅仅是为了省钱，更是为了接触到更多的房源。大概只有30%的可用租房信息会出现在主流门户网站上。其余的则通过本地网络、WhatsApp群组和那些实体招牌流通。如果您只依赖互联网，您浏览的只是市场的一小部分，而且是价格最高的那一部分。在像圣米格尔-德阿连德这样受外籍人士欢迎的热点地区，这种差距甚至更大。您在网上看到的是“外国人价”，而“本地价”则隐藏在众目睽睽之下。

下载WhatsApp；99%与房东的沟通都在这里进行，而不是通过电子邮件。

学会‘Trato directo’这个短语——它的意思是您直接与房主交易，从而避免中介费。

寻找印刷精美的‘Se Renta’牌子，而不是手写的；手写的通常意味着房东更随意，更有谈判空间。

加入特定社区的本地Facebook群组，因为许多房主在发布到主要门户网站之前会先在那里发帖。

不要仅凭照片就汇款支付“预留押金”；这是针对外国人的最常见骗局。

价格等级：城市、海滩与内陆

我们来谈谈数字，但请记住，墨西哥幅员辽阔，租赁市场千差万别。这里有三个截然不同的市场：主要大都市、海滨度假胜地和内陆殖民城市。在首都墨西哥城，地段就是一切。您可能在一个邮政编码区域支付纽约水平的租金，而在十分钟路程外的地方租金却很适中。例如，Condesa区极其时尚，价格也相应较高。如果您想住在中心地带，可以查看Condesa租金趋势。但如果您稍微往南走到Narvarte区，您就能用同样的比索获得更大的空间。比较Narvarte租金。

其次是海滨城镇。像图卢姆或普拉亚德尔卡曼这样的地方，其运作逻辑不同，价格常与美元挂钩。在旺季，短期租赁会蚕食长期租赁市场，从而推高价格。在图卢姆找到一个12个月的租约可能是一场噩梦，因为房东更喜欢Airbnb带来的高周转率。查看图卢姆租赁市场。如果您考虑巴亚尔塔港，“浪漫区”的价格会更高，而往内陆走到像Fluvial这样的社区，价格则会显著下降。查看PV租金价格。

内陆地区提供了最佳的性价比，但这个秘密已经不是秘密了。像梅里达这样的城市已经涌入了大量外国人。梅里达北部——也就是高档区——的租金在五年内几乎翻了一番，尽管与美国相比仍然便宜。探索梅里达租金价格。与此同时，像克雷塔罗这样的地方，则以远低于墨西哥城成本的价格提供了现代、高标准的生活。查看克雷塔罗租赁数据。在那里，普通公寓大楼里就能享受到游泳池和健身房等设施，这在首都是很罕见的。

在海滨城镇，务必询问租金在‘temporada alta’（旺季）期间是否会变动；确保在书面合同中锁定一个固定的12个月租金价格。

墨西哥城的公寓通常会收取独立的物业管理费（‘mantenimiento’）；务必询问挂牌价是否包含此项费用。

像阿瓜斯卡连特斯或圣路易斯波托西这样的内陆城市目前提供了最真实的性价比。

在旅游区，以美元计价的租约很常见，但应争取签订比索合同，以保护自己免受汇率波动的影响。

像瓜达拉哈拉这样的城市中，较新的开发项目开始收取类似于美国豪华公寓的‘设施费’。

“无家具”的冲击：你实际得到什么

这是让每个人都措手不及的部分。在美国，“unfurnished”（无家具）意味着房子是空的，但配有炉灶、冰箱，可能还有洗碗机。在墨西哥，“sin amueblar”（无家具）意味着家徒四壁。我是说 真正 的家徒四壁。我们说的是没有冰箱，没有炉灶，有时甚至没有灯具——只有电线从天花板上垂下来。我曾走进过连马桶座圈都没有的公寓。这并非因为房东吝啬，这只是这里的习惯。人们倾向于拥有自己的电器，并在搬家时带走它们。

然而，在外籍人士聚集的地区，市场正在发生轻微变化。在墨西哥城的Roma Norte这样的社区，房东们意识到外国人不会带着冰箱旅行。查看Roma Norte租赁价格。所以现在你更常看到“半家具”或配备齐全的厨房。但总的来说，如果你看到一个价格好得令人难以置信，问问关于电器的情况。购买一整套电器会让你前期花费20,000到40,000比索。你需要将这笔费用计入你第一年的预算。

另一方面，“furnished”（amueblado，带家具）的出租房则是拎包入住。它们配有勺子、毛巾、床单，应有尽有。但你需要为这种便利支付溢价——通常比空房子高出20%到30%。此外，你还得忍受房东的装修品味，风格可能从“现代极简”到“奶奶的80年代爆炸风”。如果你计划停留超过一年，我几乎总是建议租无家具的房子，然后自己买东西。你在10个月内通过节省的租金就能收回成本。

检查是否有‘壁橱’——在许多墨西哥老房子里，卧室只是四面墙，你必须自己购买衣柜（roperos）。

询问水压和热水器（boilers）的情况；一些廉价出租房使用即热式电热水器，非常吓人。

如果租带家具的房子，在看房时拍下每一件物品的照片，以避免日后发生押金纠纷。

半家具通常意味着包含炉灶和冰箱，但没有其他家具；与每位中介确认这一定义。

在像梅里达这样的炎热气候地区，确认‘无家具’是否包括空调设备，因为自己安装空调既昂贵又麻烦。

Aval与Póliza Jurídica：跨越法律障碍

如果你从本指南中只能记住一件事，那就是：墨西哥的房东非常害怕租客不付房租。这里的法律非常偏向租客，驱逐一个赖着不走的房客可能需要数年时间。真的是数年。由于这种恐惧，房东传统上要求一个 Aval。这是一个在 同一个 城市拥有无债务房产的共同签署人。如果你是外国人，你几乎肯定不认识一个在瓜达拉哈拉有付清贷款的房子并且愿意为你冒险的人。查看瓜达拉哈拉租赁市场。

那么，你该怎么办？十年前，你可能就束手无策了。如今，我们有了 Póliza Jurídica。这是一种由你，即租客，支付的法律保险。它的费用是一个月租金的30%到50%之间。一家律师事务所会对你进行审查，检查你的收入，并出具一份合同，让房东在你违约时更容易驱逐你。这听起来很苛刻，但这是你的金钥匙。它取代了对Aval的需求。如果房东说“只接受Aval”，问他们是否愿意接受Póliza Jurídica。80%的情况下，如果他们觉得你可靠，他们会同意。

准备好证明你的偿付能力。他们会要求查看三个月的银行对账单。如果你的收入来自国外（比如远程工作），他们可能会要求翻译这些文件，尽管在蒙特雷或墨西哥城等地的大多数中介都能看懂英文对账单。查看蒙特雷租金价格。有时，如果你无法提供Póliza或Aval，房东可能会要求双倍押金，甚至预付6个月的租金。我通常建议不要预付6个月的租金，除非你100%确定房东是合法的。

‘Póliza Jurídica’是不可退还的；它是一笔费用，而不是押金。

有些保单涵盖房东的法律费用，有些则涵盖未付的租金；了解你支付的是什么。

如果你没有（临时或永久）居留权，一些公司不会出具保单；你可能需要一个‘fiador’（担保人）来代替。

务必为保单付款索取收据（factura）；款项应该付给律师事务所，而不是房东的个人账户。

协商Póliza的费用；如果房东真的很想租给你，有时他们会同意各付50%。

隐藏成本：Mantenimiento和DAC电费

租金价格并非最终价格。首先，有 mantenimiento（物业费/业主协会费）。在墨西哥城圣菲区的一栋现代化建筑中，这笔费用可能在租金之外每月高达3,000到5,000比索。查看Santa Fe费用。务必询问：“¿La renta incluye mantenimiento?”（租金包含物业费吗？）如果他们说不，你需要立即将这笔费用加到你的月度预算中。在老旧的无电梯公寓里，这笔费用可能只有200比索，用于请人打扫楼道，但在有游泳池的新高楼里，这笔费用会很刺痛。

然后是电费。这是人们容易吃亏的地方。墨西哥的电力供应商CFE实行分级收费系统。如果你保持在较低的用电级别，电费会非常便宜——比如每两个月15美元。但如果你超过阈值进入DAC（Tarifa Doméstica de Alto Consumo，即高耗能家庭费率）档次，你的补贴就会消失。你的账单可能会从15美元一夜之间飙升到300美元。这种情况在像梅里达或瓦图尔科这样的炎热地区经常发生，如果你整天开着空调的话。查看梅里达租金价格。一旦一个房产被标记为DAC，就很难再把它降回到补贴费率。

水费通常很便宜，常常是固定费率。燃气（丙烷）要么是管道输送，要么你需要打电话叫卡车来给你屋顶上的储气罐充气。如果你有储气罐，要留意仪表。洗澡洗到一半没燃气是每个外籍人士的必经仪式，但你肯定不想重复这种经历。互联网通常质量好且价格实惠（Infinitum或Totalplay），高速网络费用大约在500-800比索。

在签订合同前，要求查看之前的电费账单（recibo de luz），以确保该单位尚未进入DAC高耗能档次。

燃气罐（tanque estacionario）为了安全起见，最多应充至80%的容量；切勿让其过满。

在一些封闭式社区，你还需要支付保安费用；确认这是否包含在物业费中，还是另外收费。

在墨西哥城和蒙特雷的部分地区，缺水是真实存在的问题；询问建筑物是否有蓄水池（cisterna）和水泵（bomba）。

互联网安装可能需要几天或几周时间；询问线路是否已经激活。

像本地人一样谈判

在墨西哥，谈判是一门艺术，但它不像在市集里那样咄咄逼人。它关乎建立关系。你不能一进门就要求折扣。你应该走进去，称赞房子，谈论你有多爱这个社区，并表明你是一个负责任、安静的人。房东们更看重省心，而不是多赚1000比索。如果你将自己塑造成一个不惹麻烦、不会开派对的租客，你就有了谈判的筹码。

这里有一个有效的策略：现金为王，但稳定为皇。如果你能提出预付3或6个月的租金，你几乎总能拿到5-10%的折扣。在像Lomas de Chapultepec这样的高端区域，这种情况不太常见，但在中端市场，这招非常管用。查看Lomas de Chapultepec价格。另一个角度是“快速起租”。如果房子是空的，提议立即开始租约（即使你两周后才搬进去），以换取稍低的租金。一个月的空置期对他们来说，损失比给你500比索的折扣要大。

要警惕初始报价中的“外国人税”。如果一个价格让你觉得不对劲，礼貌地说：“这有点超出我的预算，我原本的预算范围在X左右。”通常，他们会与你各让一步。但如果你身处像现在的Roma Sur这样的超级热门市场，你可能没有谈判的余地。查看Roma Sur需求。在那些情况下，速度决定一切。如果你喜欢，就拿下它。我见过客户因为500比索的讨价还价而失去了他们梦想中的公寓。

切勿通过批评房产来压低价格；这会冒犯房主。相反，应说明你的预算限制。

如果你有宠物，主动提出支付‘宠物押金’以减轻他们的担忧，而不仅仅是问是否允许养宠物。

更长的租约（18-24个月）可以锁定价格，避免每年的通胀性涨租。

如果价格坚挺，可以尝试要求升级作为交易的一部分——比如安装新窗帘或粉刷一个房间。

除非你想受汇率波动的影响，否则始终用比索进行谈判，绝不用美元。

危险信号与避免诈骗

我真不想写这一节，但诈骗手段正变得越来越高明。目前最常见的一种涉及Facebook Marketplace。你会看到一套位于像Del Valle这样理想地段的漂亮公寓，价格出奇地低。查看Del Valle价格。你给他们发消息，他们会说：“我目前在国外，但如果你汇一笔押金，我会把钥匙寄给你。”永远，永远不要这样做。如果你不能亲自站在公寓里面，就一比索都不要付。即使是“预订费”也不行。

另一个危险信号是“看房费”。一些“中介”会要求收取500比索才带你看房，声称这是他们的油费或时间成本。墨西哥的合法房地产中介是靠房东支付的佣金工作的，而不是租客。看房永远不应该付费。如果他们提出这个要求，拉黑他们的号码然后继续寻找。

在像卡波圣卢卡斯这样的竞争激烈的市场，骗子会利用人们的紧迫感。探索卡波租赁。他们知道你很急切。

仔细检查合同。在墨西哥，法律保护租客，所以一些不良房东会试图让你在租约之外签署一份“convenio transaccional”（交易协议），甚至是本票（pagarés）。虽然这些有时是合法的，但它们是用来在你拖欠付款时扣押资产的激进工具。如果你看到一叠空白的本票，快跑。一份标准的租赁合同（Contrato de Arrendamiento）才是你应该签署的全部文件。

核实业主的身份；要求查看他们的身份证（INE），并与房产证或房产税单（predial）上的姓名进行核对。

避免那些在Facebook上禁用了评论的房源；这是一个信号，表明他们正在隐藏之前受害者的警告。

如果房东拒绝‘稍后’才给你一份已签署的合同副本，不要交钱。

当心转租骗局，即带你看房的人实际上是一个即将被驱逐的租客。

相信你的直觉——如果照片看起来像酒店房间，或者与价格相比过于光鲜，就用图片反向搜索一下。