短期租赁的现实检验
过去几年里，我与数百名投资者进行过面对面的交流。他们中的大多数人最初都怀揣着同一个梦想：拥有一座能自给自足的海滨别墅。这是一个很棒的梦想！但我必须给每个人泼一盆冷水：那种“只要建好，客人自会来”的日子已经结束了。彻底结束了。
墨西哥现在是一个成熟的市场。竞争非常激烈。你不能只是买一套公寓，随便摆上些宜家家具，把它挂在爱彼迎上，就期望有80%的入住率。你必须有策略。你必须买对地方。你必须知道一个市场是正在见顶，还是刚刚苏醒。
我将带你了解那些我亲眼看到客户正在赚钱的具体区域。我说的不是开发商宣传册上理论的投资回报率，而是真实的入住率、真实的房价，以及你在每个地方将要处理的实际麻烦。让我们开始吧。
- 社区内的具体位置比城市本身更重要；距离海滩三个街区和十个街区，你的每晚房价可能会减半。
- 在旅游中心，市场饱和是真实存在的；你必须通过设计、设施或独特的体验来脱颖而出。
- 如果不提前计划，季节性会扼杀现金流；有些市场在九月和十月会变得非常冷清。
- 监管环境正在变化；一些公寓楼现在禁止短期租赁，所以在签署任何文件前，请务必检查公寓章程 (Regimen de Condominio)。
墨西哥城：全年无休的摇钱树
如果你十年前问我，我会告诉你去海滩买房。今天呢？我告诉人们去看看首都。墨西哥城已成为全球数字游民的热点，与海滨城镇不同，它没有淡季。一月份很繁忙，七月份也很繁忙。这里的入住率是我见过最稳定的之一。
最显而易见的选择是北罗马区 (Roma Norte)。这里时尚、适合步行，并且遍布咖啡馆。它能获得很高的每晚租金。但因为人人都想去那里，每平方米的房价已经飙升。你正在为这种需求支付溢价。
旁边就是康德萨区 (La Condesa)。这里绿化更好，住宅气息更浓，但同样昂贵。如果你有预算，这些都是蓝筹股投资。它们的前景非常稳固。
然而，如果你想寻求增长，我正在关注华雷斯区 (Juárez)。它更粗犷一些，但正在迅速中产阶级化。它与最好的区域接壤，但成本更低。另一个可靠的选择是波兰科区 (Polanco)，但那是一个不同的市场。它更多地是为高端商务旅客和外交官服务，需要豪华装修。
- “数字游民签证”在技术上并非客人的必要条件，但寻求1-3个月住宿的远程工作者大量涌入，正在推动这个市场。
- 地震结构完整性是客人提出的一个主要问题；拥有一份经认证的工程报告实际上可以增加你的预订量。
- 噪音污染是墨西哥城爱彼迎的第一大投诉；投资双层隔音窗是强制性的，而不是可选项。
- 靠近墨西哥城快速公交 (Metrobus) 线路或地铁站能为注重预算的旅客提高入住率，而靠近公园则能为豪华旅客提高房价。
平均入住率 (黄金区域)
75-85%
主要租户类型
远程工作者 / 长期住宿
玛雅海滨：图卢姆与卡门海滩
这是个大热门。人人都想在加勒比海分一杯羹。但你在这里必须小心。图卢姆的发展速度超过了其基础设施的承载能力。这是事实。然而，它仍然是该国每晚房价最高的地区之一。如果你在15区 (Region 15) 或拉维莱塔 (La Veleta) 购买，你是在赌未来。爱彼迎显示房源数量大幅增加，情况不容乐观，房产中位数入住率仅为35%，这意味着你必须设计出令人惊艳的房产来竞争，并争取达到接近70%的入住率。
卡门海滩 (Playa del Carmen) 是那个更成熟、更稳定的兄长。它适合步行，深受客人喜爱。名为森特罗 (Centro) 的区域总是需求旺盛。对于希望波动性较小的投资者，我更偏爱卡门海滩。它不像图卢姆那么“酷”，但入住率更稳定，因为它吸引的是家庭和普通游客，而不仅仅是网红。
不要忽视像阿文图拉斯港 (Puerto Aventuras) 这样的总体规划社区或卡门海滩内的普拉亚卡 (Playacar) 等社区。它们提供安保和高尔夫球场，吸引了那些一次租住数周的高端人群。
- 马尾藻（海藻）季节是四月到八月的一个真实影响因素；在这几个月里，拥有漂亮泳池的房产表现优于海滨公寓。
- 开发商声称的15-20%的投资回报率通常基于最理想情况；扣除费用后的实际净收益率通常接近6-9%。
- 玛雅海滨的物业管理费很高，通常为25-30%外加增值税 (IVA)，因为潮湿气候需要持续的维护。
- 新的图卢姆国际机场和玛雅火车是改变游戏规则的因素，可能会提高以前难以到达地区的入住率。
巴亚尔塔港与纳亚里特海滨：太平洋经典
我喜欢这个市场，因为它有历史。不像图卢姆感觉全新，巴亚尔塔港 (Puerto Vallarta) 成为旅游目的地已有六十年历史。这里的回头客率非常惊人。人们会连续十年在每年的二月回到同一间公寓。这大大降低了你的营销成本。
浪漫区 (Zona Romántica) 是租赁活动的核心。这里对LGBTQ+友好，可步行至海滩，充满活力。价格昂贵，但需求永不满足。在这里，任何有景观的房产都能收取高价。
如果你向北进入纳亚里特海滨 (Riviera Nayarit)，可以看看新巴亚尔塔 (Nuevo Vallarta，现为 Nuevo Nayarit) 或布塞里亚斯 (Bucerías)。布塞里亚斯正在吸引那些觉得巴亚尔塔港太拥挤的人。它感觉像旧墨西哥，但拥有现代公寓。它现在是一个沉睡的热门地。
对于超豪华市场，蓬塔米塔 (Punta Mita) 是首选，但入门价格很高。在巴亚尔塔，关键是景观。如果你没有景观，你最好有一个绝佳的位置。
- 夏季（七月至九月）非常炎热潮湿；空调成本将增加三倍，你必须在损益表中为此做好预算。
- 地形多山；像孔查斯奇纳斯 (Conchas Chinas) 这样的高处房产虽然有景观，但需要客人打车，这可能会影响年轻旅客的入住率。
- 这里的“雪鸟”市场巨大；许多投资者更喜欢在冬季将房子连续租给退休人士3-4个月，以保证收入并减少频繁更换租客带来的损耗。
- 巴亚尔塔港的旧建筑通常有维护问题；购买二手房前，务必对管道和电气进行专项检查。
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