短期租赁的现实检验
过去几年里，我与数百名投资者进行过面对面的交流。他们中的大多数人最初都怀揣着同一个梦想：拥有一座能自给自足的海滨别墅。这是一个很棒的梦想！但我必须给每个人泼一盆冷水：那种“只要建好，客人自会来”的日子已经结束了。彻底结束了。
墨西哥现在是一个成熟的市场。竞争非常激烈。你不能只是买一套公寓，随便摆上些宜家家具，把它挂在爱彼迎上，就期望有80%的入住率。你必须有策略。你必须买对地方。你必须知道一个市场是正在见顶，还是刚刚苏醒。
我将带你了解那些我亲眼看到客户正在赚钱的具体区域。我说的不是开发商宣传册上理论的投资回报率，而是真实的入住率、真实的房价，以及你在每个地方将要处理的实际麻烦。让我们开始吧。
- 社区内的具体位置比城市本身更重要；距离海滩三个街区和十个街区，你的每晚房价可能会减半。
- 在旅游中心，市场饱和是真实存在的；你必须通过设计、设施或独特的体验来脱颖而出。
- 如果不提前计划，季节性会扼杀现金流；有些市场在九月和十月会变得非常冷清。
- 监管环境正在变化；一些公寓楼现在禁止短期租赁，所以在签署任何文件前，请务必检查公寓章程 (Regimen de Condominio)。
墨西哥城：全年无休的摇钱树
如果你十年前问我，我会告诉你去海滩买房。今天呢？我告诉人们去看看首都。墨西哥城已成为全球数字游民的热点，与海滨城镇不同，它没有淡季。一月份很繁忙，七月份也很繁忙。这里的入住率是我见过最稳定的之一。
最显而易见的选择是北罗马区 (Roma Norte)。这里时尚、适合步行，并且遍布咖啡馆。它能获得很高的每晚租金。但因为人人都想去那里，每平方米的房价已经飙升。你正在为这种需求支付溢价。
旁边就是康德萨区 (La Condesa)。这里绿化更好，住宅气息更浓，但同样昂贵。如果你有预算，这些都是蓝筹股投资。它们的前景非常稳固。
然而，如果你想寻求增长，我正在关注华雷斯区 (Juárez)。它更粗犷一些，但正在迅速中产阶级化。它与最好的区域接壤，但成本更低。另一个可靠的选择是波兰科区 (Polanco)，但那是一个不同的市场。它更多地是为高端商务旅客和外交官服务，需要豪华装修。
- “数字游民签证”在技术上并非客人的必要条件，但寻求1-3个月住宿的远程工作者大量涌入，正在推动这个市场。
- 地震结构完整性是客人提出的一个主要问题；拥有一份经认证的工程报告实际上可以增加你的预订量。
- 噪音污染是墨西哥城爱彼迎的第一大投诉；投资双层隔音窗是强制性的，而不是可选项。
- 靠近墨西哥城快速公交 (Metrobus) 线路或地铁站能为注重预算的旅客提高入住率，而靠近公园则能为豪华旅客提高房价。
平均入住率 (黄金区域)
75-85%
主要租户类型
远程工作者 / 长期住宿
玛雅海滨：图卢姆与卡门海滩
这是个大热门。人人都想在加勒比海分一杯羹。但你在这里必须小心。图卢姆的发展速度超过了其基础设施的承载能力。这是事实。然而，它仍然是该国每晚房价最高的地区之一。如果你在15区 (Region 15) 或拉维莱塔 (La Veleta) 购买，你是在赌未来。爱彼迎显示房源数量大幅增加，情况不容乐观，房产中位数入住率仅为35%，这意味着你必须设计出令人惊艳的房产来竞争，并争取达到接近70%的入住率。
卡门海滩 (Playa del Carmen) 是那个更成熟、更稳定的兄长。它适合步行，深受客人喜爱。名为森特罗 (Centro) 的区域总是需求旺盛。对于希望波动性较小的投资者，我更偏爱卡门海滩。它不像图卢姆那么“酷”，但入住率更稳定，因为它吸引的是家庭和普通游客，而不仅仅是网红。
不要忽视像阿文图拉斯港 (Puerto Aventuras) 这样的总体规划社区或卡门海滩内的普拉亚卡 (Playacar) 等社区。它们提供安保和高尔夫球场，吸引了那些一次租住数周的高端人群。
- 马尾藻（海藻）季节是四月到八月的一个真实影响因素；在这几个月里，拥有漂亮泳池的房产表现优于海滨公寓。
- 开发商声称的15-20%的投资回报率通常基于最理想情况；扣除费用后的实际净收益率通常接近6-9%。
- 玛雅海滨的物业管理费很高，通常为25-30%外加增值税 (IVA)，因为潮湿气候需要持续的维护。
- 新的图卢姆国际机场和玛雅火车是改变游戏规则的因素，可能会提高以前难以到达地区的入住率。
巴亚尔塔港与纳亚里特海滨：太平洋经典
我喜欢这个市场，因为它有历史。不像图卢姆感觉全新，巴亚尔塔港 (Puerto Vallarta) 成为旅游目的地已有六十年历史。这里的回头客率非常惊人。人们会连续十年在每年的二月回到同一间公寓。这大大降低了你的营销成本。
浪漫区 (Zona Romántica) 是租赁活动的核心。这里对LGBTQ+友好，可步行至海滩，充满活力。价格昂贵，但需求永不满足。在这里，任何有景观的房产都能收取高价。
如果你向北进入纳亚里特海滨 (Riviera Nayarit)，可以看看新巴亚尔塔 (Nuevo Vallarta，现为 Nuevo Nayarit) 或布塞里亚斯 (Bucerías)。布塞里亚斯正在吸引那些觉得巴亚尔塔港太拥挤的人。它感觉像旧墨西哥，但拥有现代公寓。它现在是一个沉睡的热门地。
对于超豪华市场，蓬塔米塔 (Punta Mita) 是首选，但入门价格很高。在巴亚尔塔，关键是景观。如果你没有景观，你最好有一个绝佳的位置。
- 夏季（七月至九月）非常炎热潮湿；空调成本将增加三倍，你必须在损益表中为此做好预算。
- 地形多山；像孔查斯奇纳斯 (Conchas Chinas) 这样的高处房产虽然有景观，但需要客人打车，这可能会影响年轻旅客的入住率。
- 这里的“雪鸟”市场巨大；许多投资者更喜欢在冬季将房子连续租给退休人士3-4个月，以保证收入并减少频繁更换租客带来的损耗。
- 巴亚尔塔港的旧建筑通常有维护问题；购买二手房前，务必对管道和电气进行专项检查。
南下加利福尼亚州：卡波与拉巴斯
洛斯卡沃斯 (Los Cabos) 是奢华之王。这里的平均每日房价 (ADR) 是墨西哥最高的。当然，入门门槛也非常高。你在卡波圣卢卡斯 (Cabo San Lucas) 很难找到便宜货。其价格会让你瞠目结舌。这是一个适合资本雄厚、希望获得美元计价回报的投资者的市场。
圣何塞德尔卡波 (San José del Cabo) 是更安静、更具艺术气息的一面。它吸引了年龄较大、更富裕的人群。如果你在这里购买，你是为了升值和高端租赁，而不是大量的背包客旅游。
我正在关注的真正机会是拉巴斯 (La Paz)。它是该州的首府，位于科尔特斯海。它真实、安全且正在发展。其价格点比卡波亲民得多。那里的租赁市场更年轻，专注于生态旅游和与鲸鲨共游。感觉就像二十年前的卡波。
- 水资源短缺是下加州的一个主要问题；确保你的开发项目有专用的蓄水池或海水淡化解决方案。
- 这里是加州人的自驾游市场，这意味着它对长途航班的依赖性低于加勒比海岸。
- 飓风季节对太平洋沿岸的影响不同；你需要飓风百叶窗和特定的保险。
- 拉巴斯对海滨有严格的环保法规；确保你的房产完全获得许可，因为政府正在打击非法建筑。
平均每日房价 (卡波)
$350 - $600 USD
平均每日房价 (拉巴斯)
$120 - $200 USD
殖民高地：梅里达与圣米格尔
不是每个人都想要海滩。圣米格尔-德阿连德 (San Miguel de Allende) 多次被评为世界最佳小城市。这里的房地产很贵，但面向高端婚礼和文化旅游的租赁市场非常强劲。其价格反映了一个由富裕的本国人和美国人驱动的市场。这里的关键是“中心区”(Centro)。如果你不在花园广场 (Jardin) 的步行距离内，你的入住率就会下降。
然后是梅里达 (Mérida)。它是墨西哥最安全的城市。毫无疑问。这里的租赁市场很有趣，因为它很热——字面上的热。冬天有雪鸟族，但夏天酷热难耐。然而，在像加西亚希内雷斯 (Garcia Gineres) 或中心区 (Centro) 这样的社区，每平方米的价格具有无与伦比的价值。这意味着你仍然可以用远低于美国的价格购买翻新的殖民时期房屋。
在这些城市投资是基于文化的。你的客人是为了美食、建筑和历史而来。他们期望你的房产能反映出这一点。在圣米格尔，一个现代玻璃盒子不如一个有石墙和庭院的房产租得好。
- 在梅里达，游泳池是必不可少的；即使是一个小型浸泡池（chukum风格）也能让你的夏季预订量翻倍。
- 圣米格尔有非常严格的噪音条例和遗产保护规定；翻新工程所需的时间和成本会比你想象的要长和高。
- 梅里达的“中心区”很大；要获得最佳的爱彼迎表现，请选择在蒙特霍大道 (Paseo de Montejo) 或圣卢西亚公园 (Santa Lucia) 几个街区内的房产。
- 这两个城市都有强大的国内旅游市场，这在国际旅行下降时提供了一个安全网。
财务：税收与银行信托 (Fideicomiso)
这是没人喜欢谈论的部分：如果你是外国人，在距离海岸50km或边境100km内购买房产，你需要一个名为 Fideicomiso 的银行信托。它不是租赁；你拥有的是权利。但设立它大约需要花费$2,000 USD，每年维护费用约为$500 USD。
然后是税务官。墨西哥税务局 (SAT) 是数字化且积极的。如果你不上传墨西哥的财政ID (RFC)，爱彼迎会自动预扣你收入的20%作为所得税 (ISR) 和16%作为增值税 (IVA)。这意味着在你支付清洁费和其他所有费用之前，总收入的36%就已经没了。
我总是告诉我的客户：获得你的临时居留权。获取你的RFC。有了这些，你就可以抵扣开支，从而显著降低你的有效税率。不要试图蒙混过关。现在，平台会向政府报告所有信息。不值得冒险。
- 如果你有正式的“facturas”（官方发票），你可以抵扣水电费、物业管理费和维护费。
- 墨西哥的房产税 (Predial) 非常低，通常每年只需几百美元，这有助于抵消较高的管理费。
- 资本利得税（出售时的ISR）最高可达利润的35%；拥有居留权并以你的名义持有正式的水电费账单可以帮助你豁免部分税款。
- 过户费用很高；预算购买价格的4%到7%用于公证费、转让税和注册费。
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