现金为王？时过境迁。
每次有客户告诉我，“我听说在墨西哥拿不到抵押贷款”，我都会想，如果这话能换来一个比索，我可能已经有足够现金全款买下波兰科的一套公寓了。看看波兰科的房价，就知道为什么这是一个昂贵的笑话。多年来，外籍人士圈子里普遍的看法是，如果你的银行账户里没有全额购房款，那你就算没戏了。这在过去确实是真的。在我刚入行的时候，针对外国人的融资选择几乎不存在，或者带有掠夺性。
但情况已经改变。彻底改变了。
如今，我几乎每周都会帮助客户获得融资。这不像在美国走进富国银行那么简单，当然也没那么快，但完全是可行的。无论您是想在巴亚尔塔港购买度假屋，还是在墨西哥城投资房产，杠杆现在都是一个您可以实际使用的工具。
但您现在需要接受一件事：这里的规则不同。利率更高。文书工作更繁重。需要的耐心呢？非常多。如果您期望像在得克萨斯州或多伦多那样30天内完成交易，您会疯掉的。我将为您详细解析整个流程，剔除银行网站上那些华而不实的营销宣传。
- 美国人、加拿大人，甚至欧洲人都可以获得抵押贷款，前提是您符合特定条件。
- 您并非总是需要永久居留权才能获得资格；特定银行通常也接受临时居留权。
- 外国人的贷款与价值比（LTV）通常上限为60-70%，很少更高。
- 以比索计价的贷款利率历来是美国市场利率的两倍左右。
- ‘Avalúo’（商业评估）是整个过程的关键，而不是购买价格。
融资的三种途径
在获取资金方面，基本上有三种选择。每种都有其独特的难点和回报。我见过客户通过这三种方式都成功了，也见过客户因为选择了不适合自己财务状况的途径而失败。
首先是墨西哥银行。这是实际居住在这里的人最常选择的途径。像丰业银行（Scotiabank）、Banorte、桑坦德银行（Santander）和Intercam是常见的选择。由于其加拿大背景，丰业银行通常对外国人最为友好。如果您在像瓜达拉哈拉这样的主要都市区购房，这通常是您的最佳选择。查看瓜达拉哈拉的市场数据可以发现，这是一个以国内买家为主的市场，这些银行很乐意在这里放贷。
其次是跨境贷款机构。这些是专业机构，通常总部在美国，但在墨西哥提供贷款。对于那些没有墨西哥居留权或收入历史的美国人来说，它们简直是天赐之物。他们根据您的美国信用评分和收入来审批贷款，但抵押资产在墨西哥。这填补了空白。我经常为在卡波圣卢卡斯购买度假租赁房产的客户使用这类贷款。
第三种是开发商融资。这是一个变数。它在传统意义上并不算是抵押贷款，通常是短期性的，由建筑商直接提供。在像图卢姆这样蓬勃发展的期房市场，您会经常看到这种情况，那里充斥着这类 Angebot。听起来很棒——“无需信用审查！”——但还款期限通常是12到24个月，意味着您最终仍需支付一笔巨额的尾款。
- 墨西哥银行以比索放贷；跨境贷款机构通常以美元放贷。
- 跨境贷款的初始费用通常更高，以覆盖国际法律的复杂性。
- 开发商融资很少计息，但要求预付30-50%的首付款。
- SOFOMs（多元目标金融公司） 是非银行贷款机构，可能更灵活，但收费利率更高。
- 一些美国贷款机构提供“现金再融资”服务，让您可以用美国的房产抵押套现来在墨西哥购房，这通常是您能获得的最便宜的资金。
典型最高贷款价值比（银行）
70%
典型最高贷款价值比（跨境）
65%
开发商融资期限
12-36 个月
文书噩梦（以及如何幸存）
我们来谈谈‘Carpeta’，也就是您的文件档案。在美国，一切都是数字化的。在这里，虽然我们也在朝这个方向发展，但银行仍然钟爱纸质文件，大量的纸质文件。我曾有一位在康德萨购买复式公寓的客户，因为银行三次索要同一份文件而差点放弃。这种情况时有发生。您必须坚持不懈。
第一个障碍是您的身份。要从墨西哥银行贷款，您通常需要拥有‘临时居民’（Residente Temporal）或‘永久居民’（Residente Permanente）身份。游客（持FMM身份）通常无法从像BBVA或Banorte这样的传统银行获得比索抵押贷款。如果您只是游客，您只能选择跨境贷款机构或开发商融资。没有其他办法。
接下来是收入验证。如果您在美国或加拿大是自雇人士，请准备好接受法务审计。墨西哥银行很难理解外国的纳税申报单。他们希望看到由雇主盖章的工资单（nóminas）。如果您是自由职业者，您很可能需要一位‘Perito Traductor’（认证翻译员）将您的纳税申报单和银行对账单翻译成西班牙语，以便信贷审批员能够阅读。
然后是信用报告。是的，墨西哥银行可以调取您在美国或加拿大的信用报告。他们使用一个系统与Equifax或TransUnion对接。如果您在本国的信用分是600分，别以为搬到墨西哥就能一笔勾销。它会跟着您。
- 如果您是墨西哥的税务居民，银行会要求提供‘税务状况证明’（Constancia de Situación Fiscal）。
- 您将需要提供墨西哥的地址证明（comprobante de domicilio），通常是CFE（联邦电力委员会）的账单，即使只是为了预批准。
- 银行对账单通常必须涵盖最近6个月，而不仅仅是3个月。
- 英文文件几乎总是需要法院认证的翻译，每页费用大约为50-80美元。
- 存在年龄限制：大多数银行要求贷款在您年满75或80岁之前还清。
利率与资金成本
现在就揭开这个残酷的现实吧：您拿不到3%的利率，也拿不到5%。从历史上看，墨西哥的抵押贷款利率徘徊在9%到12%之间。我知道，这听起来很刺耳。但您必须考虑背景情况。墨西哥的通货膨胀率更高，这里的贷款风险溢价也更高。
如果您五年前在北罗马区（Roma Norte）买了房，其升值幅度足以碾压那10%的利率。这笔账仍然划算，特别是当您能以美元或欧元产生租金收入，同时用比索偿还抵押贷款时（如果汇率对您有利的话）。
此外，要明白墨西哥的抵押贷款几乎都是固定利率。我们这里不像美国那样普遍采用可调利率抵押贷款（ARMs）。这实际上是一个安全网。您能确切地知道未来20年您的还款额是多少，不会有意外。
一个巨大的差异是：人寿保险。这是强制性的。在美国，这是可选的。在这里，银行要求您购买一份与抵押贷款挂钩的人寿保险（Seguro de Vida）。如果您去世，保险公司将付清房款。这对您的继承人来说很好，但会增加您的月供。
- CAT（年度总成本，Costo Anual Total）是您需要关注的数字——它将利率、保险和年费合并为一个真实的百分比。
- 损害保险（Seguro de Daños）也是强制性的，并捆绑在月供中。
- 一些银行提供‘递减式’还款方案，让您在早期偿还更多本金。
- 如今在墨西哥，提前还款罚金已很少见，但务必检查细则中的‘comisión por pago anticipado’（提前还款手续费）条款。
- 初始手续费（Comisión por apertura）通常为贷款金额的1%到2%。
平均利率（墨西哥比索）
9.5% - 11.5%
平均利率（美元贷款）
7.5% - 9.5%
典型贷款期限
15 - 20 年
评估：交易的终结者
这是我见过最多交易失败的环节。在墨西哥，银行100%依赖商业评估（Avalúo Comercial）。这项工作由银行认证的专业建筑师或工程师执行。
关键在于：银行根据两个价值中的较低者放贷：购买价格或评估价值。如果您同意以30万美元购买位于卡门海滩的一套公寓，但银行的评估师认为它只值26万美元，那么银行将只以26万美元为基础计算贷款额。您必须用现金补足差额。在价格上涨快于评估师数据的热门市场，这种情况经常发生。
此外，评估不仅仅关乎价值，它还会检查‘隐蔽瑕疵’（Vicios Ocultos）和结构完整性。我曾有一个在梅里达历史中心的交易失败了，因为评估师发现10年前的一次改造没有获得适当的许可。银行拒绝为手续不合规的房产提供贷款。这为我的客户省去了麻烦，但也导致了贷款被拒。
- 您需要预付评估费，通常为300至500美元，即使贷款被拒，这笔费用也不予退还。
- 评估报告的有效期仅为6个月。
- 评估师会亲自上门查勘房产；这里不存在桌面评估。
- 如果房产是‘Ejido’地权（在沿海地区很常见），您就无法获得银行抵押贷款。绝无可能。
- 对于新建房产，施工进度必须至少达到80-90%，银行才会发放最终款项。
分步指南：从申请到交钥匙
那么，您决定要这么做了吗？这是时间线。我告诉我的客户要准备3到4个月的时间。如果2个月就办好了，我们就庆祝。如果花了5个月，我们也不必惊慌。
第1步：预审资格。 在看房前就完成这一步。将您的文件发送给银行或经纪人，获取一份证明您可以贷款X金额的信函。这会给您带来谈判优势。
第2步：出价。 您找到了房子。我们撰写‘购房要约’（Oferta de Compra）。关键是：您必须加入一个条款，声明如果因房产法律状态问题导致抵押贷款被拒，定金可退还。如果您不加入这一条，您将有失去定金的风险。
第3步：评估与法律审查。 一旦出价被接受，银行会安排评估，同时公证人（Notario Público）开始核查地契。银行的法律团队也会审查所有文件。这是一个‘黑洞’阶段，您可能会几周都听不到任何消息。
第4步：约束性贷款要约。 银行发出包含确切利率和条款的最终贷款文件。您有几天时间来决定是否接受。
第5步：过户（Firma de Escritura）。 您前往公证处。您将同时签署地契和抵押贷款合同。您大约要花一个小时签名，手会抽筋。恭喜，您成为房主了。
- 在整个过程中，不要辞职或改变收入来源。
- 将首付款资金存放在一个流动性强的账户中；国际汇款需要几天时间。
- 银行会将贷款资金直接电汇给卖家；您永远不会接触到这笔钱。
- 您需要在过户时另行支付公证费和税费（ISAI），通常通过转账方式。
- 过户时请携带您的护照和居留卡原件；复印件是不够的。
关于期房的说明（开发商途径）
我需要回头再谈谈这个，因为你们中很多人都在关注像马萨特兰或玛雅里维埃拉等地的期房。开发商融资很有诱惑力。他们把一切都弄得很简单。您刷卡支付5,000美元预订，他们就会为您制定一个付款计划。
但要小心。这些不是抵押贷款，而是付款计划。通常，您支付30%的首付，施工期间支付50%，交房时支付20%。这不是融资，只是分期付款。真正的开发商融资（他们给您5-10年时间付款）极为罕见，并且利率通常比银行还高。
此外，如果开发商项目停滞，您的资金就会被套牢。银行抵押贷款提供了一层保护，因为银行不会为未经审查的项目提供贷款。而通过开发商直接融资，您需要自己进行尽职调查。请谨慎行事。
- 务必检查开发商的过往记录——参观他们以前建造的楼盘。
- 索要‘共管公寓制度’（Régimen de Condominio）文件，以确保其法律结构健全。
- 要明白‘交房日期’通常只是一个估计，而不是保证。
- 免息融资通常意味着房价已经虚高，以覆盖资金成本。
- 交房时的大额尾款可以在之后再融资转为银行抵押贷款，前提是届时您符合资格。
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