为什么在墨西哥购买房产时历史价格数据至关重要

坦率地说，大多数在墨西哥购买房产的人都是在盲目行事。

他们看到一个房源，喜欢那个社区，然后就相信中介告诉他们的任何关于“市场价格”的说法。这就是为什么您可能会多付20%的钱，或者在当地泡沫的顶峰时期买入。

历史价格数据改变了一切。当您能看到房产价值在5年、10年甚至20年间的变化时，规律就会显现。您会发现哪些地区是真正在升值，而哪些地区只是在搭乘一波暂时的浪潮。

PropTrenz 为您提供来自联邦抵押贷款协会 (Sociedad Hipotecaria Federal, SHF) 的官方价格指数数据——这与墨西哥银行用来承销抵押贷款的数据完全相同。这不是抓取的房源数据或中介的意见，而是真实的数据。

入门指南：导航至价格趋势

从主导航栏进入价格趋势页面 查看价格趋势。

您会看到两个面板。左边是地理导航器——您可以在这里从国家级深入到州级再到市级。右边是您选择一个地点后图表出现的地方。

先从宏观入手，再具体分析。我通常会先查看全国趋势以了解宏观情况，然后放大到我感兴趣的州，最后比较各个市或社区。

理解价格图表：指数模式 vs MXN模式

这一点让很多初次使用的用户感到困惑。图表有两种显示模式：MXN 和指数（Index）。

MXN模式显示的是估算的墨西哥比索价格——即该地区一套典型房产的成本。这是通过价格指数乘以一个全国基准价格计算得出的。这种模式直观且易于理解。

指数模式显示的是原始的SHF价格指数值。这更适合比较不同地点之间的升值率，因为它将所有数据都标准化到一个共同的基线上。一个从100涨到200的地点，其价值翻了一番——无论它是一套价值100万比索的公寓还是一栋价值500万比索的房子。

当您想了解实际价格水平时，请使用MXN模式。当您要比较不同地区之间的增长率时，请使用指数模式。

时间周期选择：1年、2年、5年、10年和最长

时间周期按钮让您可以放大或缩小以查看不同的市场周期。

如果您是短期购买（1-3年），请查看1年和2年的视图。这些视图显示了近期的势头。该地区是在加速还是在放缓？价格是否趋于平稳？

对于长期投资，10年和最长（Max）视图更为重要。您将看到该地区在2008-2009年危机、2015年比索贬值以及新冠疫情期间的表现。那些能从这些冲击中迅速恢复的地区通常更具韧性。

我个人总是先查看最长视图以了解全貌，然后再放大到5年视图以观察当前周期。

按房产类型筛选

并非所有房产的升值速度都相同。在某些地区，公寓的表现优于独栋房屋。而在其他地区，情况则相反。

当数据可用时，您会在图表右上角看到一个房产类型下拉菜单。选项包括 departamentos（公寓/condos）、casas（独栋房屋）以及所有房产类型的总和。

这在像墨西哥城这样的城市中非常重要，因为某些社区的公寓开发呈爆炸式增长。查看Roma Norte价格 经历了大规模的公寓建设，而附近的 探索Coyoacán 仍然以独栋房屋为主。

如果筛选器没有出现，则意味着该地点只有合并数据可用。这在州一级很常见——细分的房产类型数据通常只在市一级及以下级别提供。

解读增长率指标

在每个图表的顶部，您会看到一个带有绿色（上升）或红色（下降）箭头的增长百分比。

这显示了您选定时间段内的总升值率。如果您正在查看10年数据并看到+156%，这意味着价格在十年内翻了一倍多。

但这是大多数人会忽略的一点。高增长并不总是好事。

如果一个地区在短短2年内增长了80%，那很可能是一个泡沫。增长过快的市场往往会进行调整。寻找长期内每年稳定增长5-10%的地区——这才是您可以信赖的可持续升值。

比较多个地点：如何正确操作

有效使用 PropTrenz 的诀窍在于系统地比较不同地点。

打开两个浏览器标签页。在第一个标签页加载一个地点，在第二个加载另一个。将两者都设置为相同的时间周期（5年或10年效果最佳）和相同的显示模式（指数模式更适合比较）。

您要寻找的是：增长率相似但价格水平不同的地区。如果一个地区在5年内增长了45%，另一个增长了48%，但后者的每平方米成本低30%，这可能是一个潜在的价值机会。

同时，比较不同地区对冲击的反应。调出最长视图并查看2020年。在新冠疫情期间价格大幅下跌且尚未恢复的地区可能存在结构性问题。而那些几乎未受疫情影响的地区则拥有强劲的潜在需求。

使用价格趋势把握投资时机

时机在房地产中至关重要。在周期底部买入，您可能在短短几年内看到50%以上的升值。在顶部买入，您可能需要等上十年才能回本。

以下是如何使用图表来把握时机。调出最长视图，观察总体模式。墨西哥房地产市场倾向于遵循7-10年的周期。

如果您看到价格已经连续上涨了8-9年而没有停顿，请保持谨慎。这不意味着不要买——而是意味着要更努力地谈判，不要出价过高。

如果价格在经历一轮上涨后已经持平或下跌了2-3年，那可能是一个调整的底部。这些通常是最佳的购买机会。

结合价格趋势与租金数据

价格升值只是故事的一半。对于租赁投资者来说，您还需要了解租金收益率。

PropTrenz 同时提供购买价格地图和租金价格地图。请将它们结合使用。

如果一个地区显示出强劲的价格升值但租金持平，那么收益率正在被压缩。这对“买房出租”的投资者来说是一个警示信号——您正在为相同的租金收入支付更多的钱。

相反，如果租金上涨速度快于购买价格，那么收益率正在扩大。这是一个信号，表明需求是真实且可持续的。探索墨西哥城租金价格地图 查看整个城市的当前租金水平。

墨西哥城之外：分析二线市场

最有趣的机会通常不在墨西哥城。像 查看Guadalajara趋势、查看Monterrey趋势 和 查看Mérida趋势 这样的城市已经显示出显著的增长。

首先使用州级选择器。探索Jalisco 能让您在深入研究特定市之前获得宏观视角。

像 查看Cancún地区趋势 (坎昆) 和 探索Quintana Roo 这样的海滨市场具有独特的模式——它们波动性更大，因为它们依赖于旅游业和外国买家的情绪。

像 查看San Pedro趋势 和 探索Nuevo León 这样的工业走廊则与制造业和近岸外包趋势更为密切相关。

解读价格趋势时应避免的常见错误

我见过聪明人也会在这些数据上犯下愚蠢的错误。以下是需要注意的事项。

首先，不要将指数点数与百分比混淆。如果指数从150涨到180，这是20%的增长，而不是30个点。务必计算实际的百分比变化。

其次，短期噪音意义不大。单个季度的下跌可能是季节性的或是数据异常。在得出结论之前，请观察多年的整体趋势。

第三，过去的表现不保证未来的结果。一个十年来年均升值15%的地区可能已经达到了它的天花板。总是问自己：未来这里的增长动力是什么？

总结：购前分析工作流程

这是我在使用PropTrenz评估房产购买时的确切工作流程。

第一步：查看全国趋势，了解整体市场周期。我们是处于扩张期、平台期还是调整期？

第二步：调出我目标区域的州级趋势。该州是跑赢还是跑输全国平均水平？

第三步：深入到具体的市。它的增长与邻近的市相比如何？

第四步：如果可用，按房产类型（公寓 vs 独栋房屋）进行筛选，以匹配我实际要购买的类型。

第五步：比较5年和10年视图，以了解近期的势头和长期的轨迹。

第六步：与租金地图交叉参考，计算潜在的收益率。

这大约需要15分钟。通过揭示价格过高的市场或隐藏的宝地，这可以为您节省数十万比索。