百万美元的问题（有时只需10万美元）

如果每次有客户问我“在墨西哥买套房子要多少钱？”，我都能得到一个比索，那我现在可能已经可以在巴亚尔塔港的一套漂亮的顶层公寓里退休了。这是我被问到最常见的问题，老实说，这也是在不先问你二十个问题的情况下最难回答的一个。我们说的是墨西哥城时尚社区里一个鞋盒大小的单间公寓，还是尤卡坦丛林中一个 sprawling 的庄园？

这就是我在过去15年里看到的现实：墨西哥是一个充满巨大矛盾的市场。你可以在农村地区找到价值5万美元的可居住房屋，也可以找到让纽约银行家都脸红的价值500万美元的公寓。差距是巨大的。

但我知道你点击这篇文章不只是为了听一句“看情况”。你想要数字，想要基准，想知道自己是否被宰了。所以，我将根据我最近看到的实际成交案例来分析实际成本，而不仅仅是你在网上看到的虚高要价。

我们需要从区域角度来看待这个问题，因为墨西哥不是一个单一的市场。它大约是十个以不同速度发展的不同市场。你在玛雅里维埃拉支付的价格与你在中部高地支付的价格完全没有关系。让我们深入细节吧。

墨西哥城：市场巨兽

墨西哥城（CDMX）是一个庞然大物。它成熟、昂贵，可以说是拉丁美洲最活跃的房地产市场。如果你在这里寻找房产，忘了“廉价墨西哥”这个想法吧。你正在与富裕的本地人、国际投资者以及稀缺的可建土地竞争。黄金地段的价格可与迈阿密或马德里的部分地区相媲美。

我们来谈谈波兰科（Polanco）。这里是墨西哥的比佛利山庄。如果你想住在这里，你支付的是地位、安全和奢侈品零售的费用。你很少能在这里找到每平方米低于5000美元的像样房产，而在Ruben Darío街上的超豪华房产，我见过成交价达到每平方米15000美元。这太疯狂了。

然后是时髦人士的宠儿：罗马（Roma）和康德萨（Condesa）。这些地区在过去十年里爆炸式发展。我记得罗马曾经很破旧；现在它成了数字游民和精品酒店的首都。罗马北区（Roma Norte）和康德萨（Condesa）的房产交易价通常在每平方米3500到5500美元之间。这里的房源较旧，通常需要翻新，这使得入门价格高，但维护成本更高。

如果你想要性价比，你必须看看稍微相邻的区域。纳瓦特（Narvarte）和德尔瓦耶（Del Valle）是极好的、安全的、以家庭为导向的社区，能提供更高的性价比。你仍然可以在这里找到每平方米低于3000美元的优质公寓。这里是真正的中上层阶级本地人居住的地方，而不是外籍人士。

海滩溢价：玛雅里维埃拉与太平洋海岸

每个人都想在海滩分一杯羹。但问题是：“海滩”市场实际上是两个市场。一个是海滨——稀缺且价格高得惊人——另一个是其他所有地方。在像玛雅里维埃拉这样的地方，是住在沙滩上还是住在高速公路对面，差价可达数十万美元。

以图卢姆（Tulum）为例。它一夜之间从一个背包客的秘密基地变成了Instagram网红的聚集地。你可以在丛林中（Aldea Zama或La Veleta）找到一套25万到35万美元的两居室公寓。但如果你想要酒店区真正的海滨房产呢？那就要数百万美元了，而且那里的产权可能会很复杂。由于公寓领域供过于求，最近市场有所疲软，所以如果你有现金，现在是买方市场。

普拉亚德尔卡曼（Playa del Carmen）则更为成熟。与图卢姆相比，它更像一个真正的城市，而不是一个建筑工地。你可以在市中心花20万美元买到一套不错的度假租赁公寓。它不会有海景，但出租情况会很好。

在太平洋那边，巴亚尔塔港（Puerto Vallarta）和纳亚里特里维埃拉（Riviera Nayarit）提供了不同的氛围。那里的地形更多样——山海相接。巴亚尔塔港的“浪漫区”（Romantic Zone）价格昂贵，公寓价格轻松达到40万至60万美元。但如果你向北去布塞里亚斯（Bucerías）或萨尤利塔（Sayulita），你可以用同样的钱买到更大的空间，尽管那里的价格在疫情后也大幅上涨。

然后是洛斯卡沃斯（Los Cabos）。这是西海岸豪华市场的重量级选手。它几乎完全美元化。在不错的封闭式社区中，入门级住宅起价为45万美元，但豪华住宅的中位数远超200万美元。它现在基本上是加州房地产市场的延伸。

殖民地高地：外籍人士的真正家园

如果你不在乎大海，更喜欢文化和四季如春的气候，那你可能正在关注殖民地高地。我在这里看到最多的“生活方式”买家——那些想在这里全职生活，而不仅仅是度假的人。这里的价值主张通常比海滩更好，但这个秘密也早已公开。

圣米格尔-德阿连德（San Miguel de Allende）是皇冠上的明珠，其定价也同样如此。老实说，它很贵。在中心区（Centro）一套翻新过的历史住宅可以轻松卖到80万到150万美元。你支付的是联合国教科文组织世界遗产的地位和为外国人提供的完善基础设施。然而，如果你驱车15分钟到乡下，你可以用一半的价钱建造一个巨大的庄园。

然后是梅里达（Mérida）。现在每个人都在谈论梅里达，因为它是墨西哥最安全的城市。天气炎热，但性价比也很高。你仍然可以在中心区以低于15万美元的价格买到一套待修缮的殖民风格房屋，尽管这种房子越来越难找。带游泳池的修复房屋交易价格在30万至45万美元之间。它正在蓬勃发展，但城市的巨大规模使得价格上涨速度不像圣米格尔那么快。

查帕拉湖（阿希希克）（Lake Chapala (Ajijic)）是另一个据点。它拥有可以说是世界上最好的气候。这里非常注重退休生活。你可以找到舒适的单层住宅（非常适合安度晚年），价格在25万到40万美元之间。这里的房源流动稳定，不快也不慢。

无人告知的隐性成本

这里是我为你省钱的地方。挂牌价仅仅是个开始。在美国，过户费用只是个小插曲。在墨西哥，如果你没有准备好，它们会给你沉重一击。你需要额外预算购买价格的4%到8%用于过户费用。是的，你没看错。

最大的一块是ISAI（Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles），即房产购置税。它因州而异。在尤卡坦州，它可能在2-3%左右，但在其他地方，它会更高。这笔税是你仅仅为了获得购买房产的权利而支付的。无法避免。

然后是公证人（Notario）费用。墨西哥的公证人（Notario Publico）不像美国UPS店里的公证员。他们是由州长任命的强大律师。他们处理产权转移、税务代扣和登记。他们的费用由州政府设定，但如果交易量大，有时可以略微协商。通常，仅付给他们的费用就占1%到1.5%。

如果你是外国人在限制区（海滩和边境）购买，你还需要支付信托（Fideicomiso）设立费。银行会向你收取约2000至2500美元来设立信托，外加每年约500至700美元的费用。这很烦人，但如果你想要那片海景，这就是做生意的成本。

新建房产 vs. 二手房：价值何在？

我对预售房（preventa）又爱又恨。从纸面上看，它很棒。你以“亲友”价购买，等两年，然后——你就有了20%的即时资产增值。至少销售宣传是这么说的。现实往往更复杂。

在像图卢姆或马萨特兰这样的热门市场，预售通常是以合理价位入市的唯一途径。开发商需要你的现金来建设，所以他们提供折扣。但我见过项目停滞数年，也见过开发商消失。如果你走这条路，你需要一个有你可以亲自核实的业绩记录的开发商。去看看他们五年前建的楼。瓷砖脱落了吗？游泳池是绿色的吗？

二手房是“所见即所得”。在墨西哥，这很重要。你可以敲敲墙壁看它们是否是空心的。你可以检查水压。二手房的卖家通常比开发商更有动力。开发商有一个价格底线，他们不能低于这个价格，否则会惹恼他们的投资者。但一个因为离婚需要搬回加拿大的家伙呢？他会谈判。

目前，我正在引导很多客户转向像巴亚尔塔港和普拉亚德尔卡曼这样的地方的二手公寓。为什么？因为老建筑的位置更好。新项目正被推到离海滩更远的地方。你可能需要为旧单位的翻新多付一点钱，但你无法翻新一个位置。

最后建议：如何避免多付钱

在墨西哥买房地产就像坐过山车，情绪起伏。你爱上了九重葛、玉米饼、生活方式。很容易头脑发热多付钱，因为它与加州或多伦多相比似乎仍然“便宜”。不要掉入那个相对价值的陷阱。

一定要索取一份CMA（比较市场分析）。如果你的经纪人不能向你展示过去六个月内售出的三个可比房产，那就快跑。我说的是售出，而不是挂牌。挂牌价是幻想；成交价是现实。在墨西哥，我们没有像Zillow那样可以轻松查看成交历史的公共平台，所以你非常依赖经纪人的内部网络数据。

如果可以的话，用比索进行谈判，但要理解卖家的动机。如果卖家是外国人，他们想要美元。如果他们是墨西哥人，他们可能想要比索，或者他们可能想要美元来对冲通货膨胀。了解卖家需要哪种货币可能是你最大的谈判筹码。我仅通过正确安排货币兑换就为客户节省了5%。

最后，实地考察。绝不要未见房就买。照片是经过编辑的。广角镜头会骗人。“安静的街道”可能是一条公交线路。亲自过来，在那个社区租住一周，亲身感受市场。我找到的最好的交易从来都不是在网上——它们是我遛狗时看到的“Se Vende”（出售）标志。