每个人都问的问题（以及没人喜欢的答案）
我在墨西哥从事房产咨询多年，每次毫无例外地都会被问到第一个问题：“我能用5万美元盖一栋漂亮的三居室房子吗？”
简短的回答是？不能。现在不行了。
详细的回答就是我们今天将要探讨的内容。我将对您直言不讳，因为我厌倦了看到外国人因为根据一篇2012年的博客文章做预算，结果房子盖到一半就烂尾了。
在墨西哥建房是一场冒险。它可能非常有回报，而且是的，通常比在美国、加拿大或欧洲便宜。但这个差距正在缩小，尤其是在您可能想居住的热点地区。
通货膨胀对这里的建筑业造成了沉重打击。钢材、水泥和玻璃的价格在过去三年中大幅上涨。此外，比索也曾有过强势期，如果您用美元支付，这会影响您的购买力。
所以，让我们抛开猜测。我将给您提供真实的数字、那些让所有人措手不及的隐藏成本，以及在您动工之前需要了解的墨西哥建筑特有的怪癖。
- 自2020年以来，由于全球供应链问题和本地通货膨胀，建筑成本已上涨约25-30%。
- 大多数在线计算器都排除了土地成本、围墙（barda）和游泳池的成本，而这些都是主要的开支项目。
- 地区差异巨大；在殖民风格的市中心建房远比在郊区地块昂贵得多。
- “每平方米价格”这个指标对于估算很有用，但它常常忽略了装修的质量，而装修质量可能会使您的预算翻倍。
- 汇率波动是您必须纳入应急基金的真实风险因素。
那个神奇的数字：每平方米的成本
在墨西哥，我们不用平方英尺，我们用米。习惯它，否则你会一直感到困惑。
为了快速换算，1平方米约等于10.76平方英尺。但为了省心，直接乘以11就能得到一个大概的数字。
这里的承包商以比索/平方米（$/m2）报价。这个数字通常包括结构和装修的材料费和人工费。它很少包括土地、许可证或建筑师的设计费。
这是我现在看到的分类。这些是平均值，但对于质量尚可的工程来说是现实的。
社会福利型/基础型： 每平方米8,000至12,000墨西哥比索。这是最基本的配置。瓷砖、铝窗、基本固定装置。您可能不会建造这种类型的房屋。
住宅/中档型： 每平方米14,000至22,000墨西哥比索。这是大多数外籍人士的选择。高质量的瓷砖或基础大理石、不错的木工、分体式空调、增压供水系统。
豪华/高端型： 每平方米25,000至45,000+墨西哥比索。在这里，预算上不封顶。进口大理石、智能家居系统、双层PVC窗户、中央空调、高端厨房电器。
如果您想建造一栋250平方米（约2,700平方英尺）并采用不错的中档装修，算一下这笔账。按每平方米18,000比索计算，您需要花费450万比索。在18:1的汇率下，这大约是25万美元。再次强调，这还不包括土地费用。
- 始终要澄清报价是否包含增值税（IVA，16%）；许多承包商会报“净价”以使价格看起来更低。
- 像进口的意大利厨房或德国窗户这样的豪华装修会使您的每平米单价飙升。
- 单层住宅的每米成本通常比两层住宅更高，因为地基和屋顶是最昂贵的阶段。
- 别忘了为“barda perimetral”（围墙）做预算；在墨西哥，这对于安全至关重要，并且通常是单独收费的。
- 厨房和壁橱通常不包括在最初的“obra gris”（主体工程）报价中，所以要具体询问木工活的部分。
基础建造成本
8,000 - 12,000墨西哥比索/平方米
中档建造成本
14,000 - 22,000墨西哥比索/平方米
豪华建造成本
25,000 - 45,000+墨西哥比索/平方米
地点、物流及其重要性
你不能简单地把那个平均数应用到任何地方。在墨西哥，地理位置决定一切。
让我们谈谈图卢姆。每个人都想在丛林里建房。但物流是一场噩梦。你常常需要在松软的石灰岩上或没有市政供水的地区施工。而且要记住，让水泥搅拌车沿着泥泞的丛林小路行驶需要额外费用。
现在把它与梅里达比较。那里土地平坦，基岩坚固，劳动力庞大且技术熟练。在该市北部建房通常比在加勒比海岸更便宜、更快捷。
然后是大城市因素。在墨西哥城，特别是在波朗科（Polanco）或康德萨（Condesa）等区域，你通常不是从零开始建房，而是进行改造。而改造一座受保护的1940年代建筑成本高昂。你需要专门的许可证，而且工会也很强势。查看波朗科的房地产价格和探索康德萨，看看成品房的溢价。
如果你去洛斯卡沃斯，你支付的是“半岛税”，尽管它是一个半岛。几乎所有东西都是从美国用卡车运下来，或从大陆用船运过来。劳动力稀缺且昂贵，因为酒店雇佣了所有人。这反映了其高昂的生活成本。
即使在圣米格尔-德阿连德，挑战也不同。这关乎遗产保护。你不能随心所欲地建造；外立面必须与殖民时期的美学相匹配，这意味着需要昂贵的石材和砌体工程。
不要忽视“魔法小镇”因素。像巴耶-德布拉沃这样的地方，由于地形复杂和高端客户群，房价堪比奢侈品。
- 沿海地区需要特殊材料（船用级铝材、处理过的木材）来抵抗盐腐蚀，这会增加15-20%的成本。
- 在斜坡上建造（如在巴亚尔塔港或巴耶-德布拉沃）需要昂贵的挡土墙和复杂的工程设计。
- 像科苏梅尔或奥尔沃克斯这样的岛屿，由于轮渡/货运费用，材料成本要高得多。
- 历史中心（Centro Histórico）通常限制重型机械的使用，这意味着需要更多的体力劳动和更长的时间。
- 封闭式社区（fraccionamientos）通常有自己的建筑费和保证金要求，你必须预先支付。
那些会让你倾家荡产的软性成本
如果你只为砖头和水泥做预算，你将会破产。
首先，是建筑师和工程费用。一个好的建筑师会收取总建筑成本的10%到15%作为项目管理费。设计费是另外计算的。
然后是许可证。 “施工许可证”（Licencia de Construcción）因市政当局而异。它是根据建筑平方米和建筑类型计算的。这不仅仅是盖个章那么简单；它涉及检查和官僚程序。
但这里有一个大头：IMSS（社会保障局）。这是让外国人震惊的一项费用。
作为项目的所有者，你最终要为你工地上每个工人的社会保障金负责。即使你雇佣了承包商，如果他们不支付IMSS，政府会来找你，并对你的房产设置留置权。
IMSS是根据该类型工作的估算劳动力因素计算的。它可能占到你劳动力成本的25-30%。这是一笔巨款。
你还需要与工会（Sindicatos）打交道。在墨西哥的许多地方，你动工的第一天就会有工会代表出现，要求支付一笔费用来“保护”你的工地。这基本上就是敲诈，但这也是游戏规则的一部分。如果你不付钱，他们可以用罢工旗帜让你的工地停工。
- 在向任何承包商支付最后一笔款项之前，一定要索取IMSS出具的“无欠款证明”（Carta de No Adeudo）。
- 公共设施接入（CFE的电力，当地水务局）可能需要数月时间，如果基础设施没有直接连接到地块边界，费用可能高达数千美元。
- “竣工证明”（Terminación de Obra）是最终的许可证，用于房屋的正式注册；没有它，你就无法出售。
- 土壤研究（Mecánica de Suelos）在许多地区是强制性的，在地震区尤其重要；不要为了节省500美元而跳过这一步。
- 在项目结束时，你会面临用于登记新建筑（Manifestación de Construcción）的公证费。
劳动力：人的因素
墨西哥的劳动力通常比美国便宜，但体系运作方式不同。
你有“Albañiles”（瓦工）和“Peones”（帮工）。他们是你项目的核心。善待他们。
层级结构通常是：建筑师 -> 驻场工程师 -> 工头（Maestro de Obras） -> 瓦工 -> 帮工。
工头是关键人物。他管理整个团队。如果他尊重你，工作就会顺利完成。如果他不尊重你，材料就会不翼而飞。
付款通常在周六进行（“la raya”）。在许多地区，习惯上在周六提供午餐或至少一轮可乐。这听起来是小事，但这些文化姿态很重要。
有两种支付方式：“Por Destajo”（按件计酬）或“Por Semana”（按周计酬）。
我几乎总是推荐按件计酬。你为建好的每平方米墙付费，而不是为建造它所花费的时间付费。这能统一激励方向。如果按周支付，项目会神秘地拖延到天荒地老。
- 周一通常是“圣周一”（San Lunes），这意味着缺勤率很高；不要指望在周二之前能有完整的团队。
- “Aguinaldo”（圣诞奖金）是法律规定的；你必须为每位工人在12月预算15天的工资。
- 在项目结束时清算工人（遣散费）是一项法律要求；让他们签署辞职信以避免法律诉讼。
- 在海滨城镇，熟练的专业劳工（电工、木工）往往供不应求，从而推高了他们的费率。
- “Velador”是住在现场的夜间看守；他对于防止水泥和钢材被盗至关重要。
熟练瓦工（Maestro）日薪
800 - 1,200墨西哥比索
帮工（Peón）日薪
400 - 600墨西哥比索
时间表：“明天再说”的现实
如果你的承包商告诉你6个月，计划9个月。如果他们说9个月，计划12个月。
这不仅仅是懒惰。墨西哥的供应链可能不稳定。也许采石场的那种特定石头用完了。也许卡车坏了。也许是雨季。
雨季（在许多地区通常是6月到10月）会扼杀建筑进度。你不能在倾盆大雨中浇筑混凝土。在巴亚尔塔港或玛雅里维埃拉这样的地方，你可能会损失数周的工作时间。
你还必须考虑到节假日。从12月12日（瓜达卢佩-雷耶斯节庆期间）到次年1月中旬，建筑工程基本停滞。如果你打算在12月浇筑屋顶，那你真是疯了。
圣周（复活节周）是另一个停工期。什么都做不成。
- 延期罚款条款在合同中很常见，但如果没有强大的法律团队，执行起来可能很困难。
- 订购窗户和木工活通常是最大的瓶颈；在你认为需要它们的前几个月就下单。
- 在雨季，你需要为防水布和抽水设备做预算，以保持工地可以作业。
- 政府办公室经常因为各种随机的节假日而关闭，从而延误许可证的办理。
- 变更单（你在施工期间做的改动）是导致延期的头号原因；坚持原计划。
如何保护你的资金
我见过太多恐怖故事。人们预付了50%的款项，然后承包商就消失跑到坎昆去了。
在没有抵押品或严格合同的情况下，永远不要预付大笔款项。
标准做法是支付30%的预付款（anticipo）以启动项目。这笔钱用于购买材料和确保团队。其余部分应根据进度（estimaciones）支付。
“Estimación”是一份报告，精确显示该周建造了什么。50米的墙？20米的地板？你核实后，再为此付款。
聘请一个第三方监理（“Supervisor de Obra”）。这是一个为你工作的建筑师或工程师，而不是为承包商工作。他们会视察工地，检查质量，并签批付款。这会多花一点钱，但能为你省下一大笔因劣质工程造成的损失。
最后，保留一笔应急基金。最低15%，20%更安全。你可能会挖到岩石，可能需要更换管道，物价也可能会上涨。如果你的预算精确到最后一分钱，你最终只会得到一个半完工的空壳。
- 如果你不在国内，对于大型项目，使用“Fideicomiso”（信托）或第三方托管账户来管理付款。
- 至少获取三份报价；如果有一个报价比其他报价低40%，那是个陷阱。
- 亲自检查以前的工程；去一个建筑商3年前完工的房子，问问业主关于漏水的问题。
- 确保你的合同中明确规定了在完工后至少12个月内，由谁来支付“vicios ocultos”（隐蔽瑕疵）的费用。
- 尽可能避免用现金支付；银行转账会留下书面记录，便于税务抵扣。
想投资墨西哥房地产吗？
与经过验证的房地产专业人士联系，他们可以在每一步为您提供帮助。
上个月有47位投资者建立了联系🤝
Frequently asked questions
相关文章
继续阅读这些相关指南
