为什么公证人控制交易

在墨西哥，所有的完全产权转让都必须在公证人面前正式化。公证人是联邦许可的律师，代表墨西哥国家，而不是任何一方，并认证契约符合民法。

由于公证人负责税收征收和留置权验证，投资者应尽早参与公证人。公证人通常会审查草拟的购买协议，确认卖方的产权与公共登记处一致，并准备签署的 escritura。

理解 ISAI 和市政税

大多数市政当局对契约中记录的物业价值征收不动产购买税（ISAI）。税率从 2% 到 4.5% 不等，公证人代表市政当局收取税款。

外国买家要求

距离海岸 50 公里或边界 100 公里的物业属于限制区。外国买家需要通过信托（fideicomiso）或墨西哥实体持有产权。

外交部（SRE）为每个信托发放许可证。银行收取初始设置费（MXN 15,000 – 25,000），年度管理费平均为 MXN 10,000 – 20,000。

尽职调查清单

严肃的投资者会组织一个尽职调查文件，其中包含地籍证书、无留置权证书、业主协会合规信和物业税支付证明（predial）。

由于许多卖方依赖纸质档案，公证处可能需要 1–2 周的时间从公共登记处检索认证副本。将此时间表纳入您的交易预期。

资金流动和托管选项

墨西哥不要求托管，许多交易在签署当天依赖于直接转账给卖方或公证人信托账户。跨境投资者通常与美国的托管提供商合作，以遵守反洗钱（AML）要求。

使用托管时，公证人必须在记录契约之前收到资金释放信。汇率波动意味着大多数买家提前几天交付比索，以避免最后时刻的复杂情况。