La Realidad del Mercado Inmobiliario en la Ciudad de México Hoy
He recorrido estas calles y cerrado tratos aquí por muchos años, y nunca había visto el mercado como ahora. Si está considerando los bienes raíces en la Ciudad de México, probablemente esté escuchando mucho ruido sobre la "ola de nómadas digitales" o el "boom del nearshoring". La cuestión es esta: la mayor parte es verdad, pero eso no significa que cada propiedad sea una mina de oro. Tiene que ser quirúrgico en esto.
La Ciudad de México, o CDMX como la llamamos, es un monstruo. Es masiva, caótica e increíblemente segmentada. Puede cruzar una calle y el valor de su propiedad puede caer un 30%. Veo a inversionistas extranjeros llegar todo el tiempo pensando que pueden comprar barato y revender rápido en cualquier parte de la ciudad. Esa es una receta para el desastre. El dinero real en este momento se encuentra en enclaves específicos donde la demanda de alquiler supera la oferta, o donde la gentrificación apenas está comenzando a despegar.
Estamos viendo un cambio en cómo vive la gente aquí. Antes todo giraba en torno a grandes casas familiares en los suburbios. ¿Ahora? Todos quieren caminabilidad. Quieren estar cerca de los parques, los cafés y la acción. Este cambio ha disparado los precios de las viviendas en la Ciudad de México en las zonas céntricas, pero todavía hay oportunidades si sabe dónde buscar. Ver tendencias del mercado general de la Ciudad de México para tener una referencia antes de adentrarnos en las zonas específicas.
Cuando asesoro a mis clientes, les digo que ignoren los anuncios llamativos de nuevos desarrollos en medio de la nada. Apéguese al núcleo. El potencial de plusvalía en el corredor central está impulsado por una escasez genuina: no están creando más terrenos en la Roma o la Condesa. Está comprando una porción de historia que, además, resulta ser una máquina de flujo de efectivo si se gestiona correctamente.
- No se fíe de las estadísticas generales de la ciudad; la CDMX es un conjunto de micromercados que se comportan de forma independiente.
- Enfóquese en los permisos de 'Uso de Suelo' antes de hacer una oferta para asegurarse de que puede operar legalmente alquileres a corto plazo.
- Espere pagar entre $3,500 y $6,000 USD por metro cuadrado en zonas principales, dependiendo de los niveles de acabado.
- Los proyectos de remodelación a menudo generan mayores rendimientos que la preventa porque no está pagando la prima del desarrollador.
- Siempre verifique la presión del suministro de agua en edificios antiguos; es un factor decisivo común en las colonias céntricas.
Precio Prom./m² (Zonas Principales)
$4,500 USD
Rango de Rendimiento por Alquiler
5% - 9%
1. Roma Norte y Roma Sur: Los Pesos Pesados
Si quiere altas tasas de ocupación en alquileres a corto plazo, la Roma es el rey indiscutible. Recuerdo cuando la Roma era solo fachadas en ruinas y rentas baratas. ¿Ahora? Es el epicentro de lo 'cool'. Pero tiene que distinguir entre las dos vibras distintas que hay aquí. Roma Norte es donde está la acción: es ruidosa, está concurrida y exige las tarifas por noche más altas. Consultar precios en Roma Norte para ver la prima asociada a este código postal.
El inventario aquí es una mezcla de impresionantes mansiones de principios del siglo XX y modernos apartamentos de relleno. El desafío en Roma Norte es encontrar una buena oferta. Todo el mundo sabe que está de moda. Está compitiendo con dinero institucional y locales astutos. Sin embargo, la demanda es prácticamente a prueba de recesiones porque atrae tanto a turistas como a locales adinerados que quieren ese estilo de vida.
Luego está la Roma Sur. Esta es mi favorita personal para los inversionistas de valor. Es más tranquila, más residencial y se siente más como una colonia tradicional, pero está literalmente al otro lado de la calle de la acción. Los precios aquí son ligeramente más bajos, pero están subiendo rápidamente. Comparar precios en Roma Sur y verá cómo la brecha se está cerrando. Si yo estuviera comprando una inversión a largo plazo hoy, estaría buscando al sur de la calle Coahuila.
El potencial de plusvalía aquí está impulsado por el efecto de 'desbordamiento'. A medida que la Norte se vuelve demasiado cara o demasiado comercial, la gente se muda al Sur. Es una progresión natural que he visto desarrollarse durante una década. Comprar en la Roma es seguro, pero hay que tener cuidado con la integridad estructural del edificio. El terremoto de 2017 nos enseñó que la mecánica de suelos importa aquí.
- Busque propiedades cerca del Parque México o la Plaza Río de Janeiro para la mayor preservación de capital.
- Roma Norte es mejor para estrategias de Airbnb/estancias cortas debido al alto tráfico de turistas.
- Roma Sur es superior para alquileres ejecutivos de mediano plazo y nómadas digitales que se quedan más de 3 meses.
- Evite unidades en planta baja en avenidas principales como Álvaro Obregón a menos que esté comprando un espacio comercial; el ruido aniquila el valor residencial.
- Verifique la clasificación del edificio; si es un edificio con valor patrimonial (INBA), los costos de remodelación se duplicarán debido a los permisos.
Tasa de Capitalización Roma Norte
6.5% - 8%
Plusvalía Roma Sur
12% Anual
2. La Condesa: El Oasis Verde
La Condesa es la hermana de la Roma, pero es la que se va a la cama un poco más temprano y le gusta correr por la mañana. Es más verde, ligeramente más cara por metro cuadrado en algunas zonas, e increíblemente estable. El atractivo aquí son los parques: el Parque México y el Parque España. Si tiene una propiedad con vista al parque, tiene un boleto dorado. Ver tendencias de precios en Condesa para ver a qué me refiero con la estabilidad de precios.
El mercado aquí es maduro. No va a encontrar 'gangas' fácilmente. Está pagando por estabilidad y preservación de capital. Les digo a los clientes que la Condesa es donde se estaciona el dinero que se quiere mantener seguro. La demanda de alquiler es masiva, pero se inclina un poco más hacia expatriados y familias jóvenes en comparación con el ambiente de mochileros que a veces se encuentra en partes de la Roma.
Una cosa a tener en cuenta en la Condesa es la zonificación de ruido. Es una zona de fiesta los fines de semana. Si compra cerca de bares y clubes, podría tener dificultades para mantener inquilinos a largo plazo, aunque a los huéspedes de corta estancia podría no importarles. Además, como es posiblemente la colonia más deseable para caminar en el país, el inventario es escaso. Consultar en Hipódromo Condesa es una subsección específica que ofrece algunas de las mejores arquitecturas Art Déco de la ciudad.
El estacionamiento es una pesadilla aquí. Si encuentra un departamento con dos lugares de estacionamiento, cómprelo. En serio. Agrega un valor desproporcionado a la propiedad porque el estacionamiento en la calle es un deporte de contacto en la Condesa. He visto tratos caerse solo porque el lugar de estacionamiento era demasiado estrecho para una camioneta.
- Las propiedades frente al circuito de la calle Ámsterdam tienen una prima del 15-20% sobre las calles interiores.
- Verifique el estatus de 'Edificio Catalogado'; limita su capacidad para modificar la fachada pero ofrece incentivos fiscales.
- La zona es muy amigable con los perros; las unidades de alquiler que aceptan mascotas se alquilan un 40% más rápido aquí que en cualquier otro lugar.
- Tenga cuidado con los edificios construidos entre 1985 y 2000; el Art Déco más antiguo suele ser más sólido que las construcciones de concreto de los años 90.
- Hipódromo es generalmente más tranquila que la Condesa propiamente dicha, lo que la hace mejor para alquileres a largo plazo para expatriados.
Tasa de Ocupación
85%+
Renta Prom. (2 Recámaras)
$2,200 USD
3. Polanco: La Inversión de Primer Nivel
Polanco es el Beverly Hills de la Ciudad de México. Para algunos es estéril, para otros es seguro, pero es innegablemente rico. Aquí es donde viven los diplomáticos, los políticos y el dinero de abolengo. Si busca una plusvalía agresiva, busque en otro lado. Polanco ya está en la cima del mercado. Pero si quiere preservar su patrimonio y tener rentas dolarizadas, este es su lugar. Analizar el mercado de lujo en Polanco.
El precio de entrada aquí es alto. Estamos hablando de condominios de lujo que pueden llegar fácilmente a los millones de dólares. Sin embargo, el mercado de alquiler es único porque está impulsado por contratos corporativos. Las empresas multinacionales alquilan apartamentos aquí para sus ejecutivos. Pagan a tiempo, no destrozan el lugar y firman contratos largos. Ese es el sueño de todo arrendador.
El tráfico es el talón de Aquiles de Polanco. Entrar y salir puede ser una pesadilla. Por eso las propiedades más valiosas son las que se encuentran a poca distancia de la Avenida Masaryk o del Parque Lincoln. Quiere que su inquilino pueda ir caminando a cenar porque en coche tardará 45 minutos en recorrer tres cuadras. Ver Polanco IV Sección a menudo se considera el punto ideal por su ubicación.
A menudo desaconsejo esta zona a los inversionistas más jóvenes porque los rendimientos (tasas de capitalización) son más bajos en comparación con la Roma o la Juárez. Está pagando una prima por el código postal. Pero para mis clientes que solo quieren diversificar su cartera en activos tangibles en una jurisdicción segura, Polanco es la respuesta por defecto. Nunca pasa de moda.
- Apunte a apartamentos de 3+ recámaras; el mercado de Polanco está impulsado por familias y ejecutivos que necesitan espacio.
- La seguridad es la prioridad número 1 para los inquilinos aquí; guardias armados 24/7 y acceso controlado son requisitos no negociables.
- Las cuotas de mantenimiento son significativamente más altas aquí, a menudo entre $300-$600 USD mensuales; considere esto en su ROI.
- Busque en la zona de 'Polanco Reforma' para precios de entrada ligeramente más bajos pero con excelente proximidad al distrito de negocios.
- Los contratos corporativos suelen requerir facturas fiscales; asegúrese de que su situación fiscal esté preparada para emitirlas.
Precio Prom./m²
$6,000 - $10,000 USD
Inquilino Objetivo
Diplomáticos/Ejecutivos
4. Colonia Juárez: La Apuesta de Crecimiento
Aquí es donde les digo a mis amigos que compren ahora mismo. La Juárez es cruda, es ecléctica y se está gentrificando a una velocidad vertiginosa. Ubicada justo entre el centro histórico y el distrito financiero en Reforma, tiene la mejor ubicación de la ciudad, punto. Durante años fue ignorada, pero ahora el desbordamiento de la Roma la está golpeando con fuerza. Explorar oportunidades de inversión en la Juárez.
Aquí hay una arquitectura increíble: mansiones de estilo francés que rivalizan con cualquier cosa en la Condesa, pero a menudo con un descuento del 20-30%. La parte de la 'Zona Rosa' de la Juárez es famosa por su vida nocturna y su escena LGBTQ+, lo que garantiza una alta ocupación para alquileres a corto plazo. Pero si se mueve unas cuadras al oeste, hacia la zona de 'Versalles', se está convirtiendo en un epicentro culinario.
El riesgo aquí es mayor. Algunas calles todavía son un poco toscas. Necesita caminar la cuadra de noche antes de comprar. Pero el potencial de plusvalía es más alto aquí que en casi cualquier otro lugar del corredor central. He visto los precios en la Juárez saltar significativamente en los últimos 24 meses a medida que los desarrolladores se apresuran a renovar edificios antiguos.
Es una jugada inteligente para inversionistas a los que no les importa una colonia en transición. No está comprando el producto terminado como en Polanco; está comprando la trayectoria. Si puede conseguir un lugar cerca de la Plaza Washington o sobre la Calle Havre, consérvelo. Valdrá una fortuna.
- Concéntrese en el área delimitada por Reforma, Chapultepec e Insurgentes (la 'nueva Juárez').
- Evite propiedades directamente adyacentes a los clubes nocturnos más concurridos de la Zona Rosa a menos que insonorice ampliamente.
- Busque edificios con techos altos; la Juárez es famosa por su arquitectura de la época porfiriana que exige una prima.
- El mercado de alquiler aquí es más joven y artístico; amueble las unidades con diseños modernos e industriales en lugar de lujo clásico.
- Las mejoras de infraestructura por parte de la ciudad son frecuentes aquí; verifique si hay cierres de calles o reemplazos de tuberías planificados.
Potencial de Plusvalía
Alto
Precio de Entrada
Moderado
5. Narvarte y Del Valle: Las Favoritas de los Locales
Si quiere alquilar a locales y evitar la volatilidad del mercado turístico, vaya a Benito Juárez. Específicamente, Narvarte y Del Valle. Aquí es donde vive realmente la clase media y media-alta mexicana. Es seguro, es céntrico y la escena gastronómica es posiblemente mejor que la de la Roma (sí, lo dije). Ver precios en Narvarte Poniente y Ver precios en Narvarte Oriente.
Narvarte tiene una vibra 'cool' y retro con muchos edificios de mediados de siglo. Se está volviendo popular entre los profesionales más jóvenes que ya no pueden costear la Roma. Todavía puede encontrar apartamentos espaciosos aquí por un precio razonable por metro cuadrado. La demanda de alquiler es increíblemente estable porque la gente se muda aquí para vivir durante años, no solo por un mes.
Luego está la Del Valle. Es la definición de estabilidad. Buenas escuelas, buenos parques, calles anchas. No es 'sexy' como la Condesa, pero genera dinero constantemente en alquileres a largo plazo. Consultar valores en Del Valle Centro muestra una tendencia ascendente muy consistente. Es una de las alcaldías más seguras del país.
Me encanta esta área para los inversionistas que quieren una propiedad para 'configurar y olvidarse'. No obtendrá los picos locos de Airbnb, pero tampoco tendrá vacancia. Aquí es un juego de volumen: cheques constantes y confiables cada mes de inquilinos que tratan el lugar como su propio hogar.
- La alcaldía Benito Juárez tiene una de las calificaciones de seguridad más altas de la Ciudad de México.
- Los apartamentos en Narvarte a menudo tienen balcones y mejores distribuciones que los edificios más antiguos de la Roma.
- Del Valle es un centro para familias; la proximidad a escuelas como el Colegio Williams agrega valor de alquiler inmediato.
- El tráfico en Viaducto e Insurgentes puede ser ruidoso; las calles interiores valen un 10-15% más.
- Esta área está menos saturada de alquileres a corto plazo, lo que significa menos escrutinio regulatorio por parte de los vecinos.
Rotación de Inquilinos
Baja
Estancia Promedio
2-3 Años
La Realidad Financiera: Impuestos y Gastos de Cierre
Necesito ser franco con usted sobre la parte del dinero. Comprar en México no es solo el precio de lista. Tiene que considerar los gastos de cierre, que son altos aquí. En la Ciudad de México, debe presupuestar entre el 6% y el 9% del valor de la propiedad para los gastos de cierre. La mayor parte de eso es el ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles). Es agresivo en la CDMX.
También necesita un Notario Público. En los EE. UU., un notario es alguien que pone un sello en un papel por $10. En México, un Notario es un abogado designado por el gobierno que es responsable de toda la legalidad de la transacción. No puede comprar una propiedad sin uno. Ellos retendrán los impuestos y se asegurarán de que el título de propiedad esté en regla. No intente tomar atajos aquí.
Finalmente, piense en su estrategia de salida. El impuesto sobre la renta por enajenación (ISR) puede ser elevado si no estructura la compra correctamente. Si es residente, tiene exenciones. Si es un inversionista extranjero, necesita un buen contador antes de firmar la escritura, no después. He visto cómo se desvanecen las ganancias porque alguien no tramitó su RFC (Registro Federal de Contribuyentes) correctamente antes del cierre.
Además, tenga en cuenta que el financiamiento es difícil para los extranjeros. La mayoría de los tratos que superviso en estas colonias son en efectivo o involucran financiamiento del desarrollador. Existen préstamos bancarios mexicanos para extranjeros, pero las tasas suelen ser el doble de lo que vería en los EE. UU. o Canadá. El efectivo es el rey en este mercado.
- Presupueste del 6-9% del precio de compra para gastos de cierre (honorarios del Notario + Impuesto de Adquisición).
- El impuesto ISAI en la Ciudad de México es progresivo y puede llegar a casi el 6% para propiedades de lujo.
- Siempre obtenga un avalúo independiente para asegurarse de que no está pagando impuestos de más.
- Los extranjeros necesitan un permiso de la SRE (Secretaría de Relaciones Exteriores) para comprar, que cuesta alrededor de $1,500 USD y tarda algunas semanas.
- El impuesto predial es sorprendentemente bajo, generalmente unos cientos de dólares al año por un apartamento decente.
Gastos de Cierre
6-9% del Precio de Venta
Impuesto Predial
Muy Bajo (0.1 - 0.5%)
¿Quieres invertir en bienes raíces mexicanos?
Conéctate con un profesional inmobiliario verificado que puede ayudarte en cada paso del camino.
47 inversores se conectaron el mes pasado 🤝
Frequently asked questions
Artículos Relacionados
Continúa leyendo con estas guías relacionadas
Dónde Comprar en Guadalajara: 5 Mejores Colonias para Inversionistas
Guadalajara no es solo tequila y mariachi; es el Silicon Valley de México, y el dinero inteligente se está moviendo hacia estas cinco zonas específicas.
Leer más
Dónde Comprar en Monterrey: Las 5 Mejores Colonias para Inversionistas
Mi opinión honesta sobre las 5 mejores zonas de Monterrey para obtener ROI, evitando el 'hype' y centrándome en los números.
Leer más
¿Dónde vivir e invertir en Tulum en 2026? Encuentra el mejor vecindario para ti
Deja de adivinar dónde comprar. Aquí está el análisis honesto y sobre el terreno de los vecindarios de Tulum para inversiones en 2026.
Leer más