La Pregunta del Millón (Que a Veces Cuesta $100k)

Si tuviera un peso por cada vez que un cliente me pregunta, "¿Cuánto cuesta una casa en México?", probablemente ya podría retirarme en un bonito penthouse en Puerto Vallarta. Es la pregunta más común que recibo y, honestamente, es la más difícil de responder sin antes hacerle veinte preguntas. ¿Hablamos de un estudio del tamaño de una caja de zapatos en una colonia de moda en la Ciudad de México o de una extensa hacienda en la selva de Yucatán?

Esta es la realidad que he visto en los últimos 15 años: México es un mercado de contradicciones masivas. Se pueden encontrar casas habitables por $50,000 USD en zonas rurales, y se pueden encontrar condominios de $5 millones de USD que harían sonrojar a un banquero de Nueva York. La brecha es enorme.

Pero sé que no hizo clic en esto solo para escuchar "depende". Quiere números. Quiere puntos de referencia. Quiere saber si le están estafando. Así que voy a desglosar los costos reales basándome en tratos que he visto cerrar recientemente, no solo en los precios de venta inflados que se ven en los portales de internet.

Necesitamos analizar esto regionalmente porque México no es un solo mercado. Son unos diez mercados diferentes que se mueven a distintas velocidades. Lo que se paga en la Riviera Maya no tiene absolutamente nada que ver con lo que se paga en el altiplano central. Vayamos al meollo del asunto.

Ciudad de México: La Bestia del Mercado

La Ciudad de México (CDMX) es un monstruo. Es sofisticada, cara y posiblemente el mercado inmobiliario más dinámico de América Latina. Si está buscando aquí, olvídese de la idea del "México barato". Está compitiendo con locales adinerados, inversores internacionales y una escasez de terrenos edificables. Los precios en las zonas prime rivalizan con partes de Miami o Madrid.

Hablemos de Polanco. Este es el Beverly Hills de México. Si quiere vivir aquí, está pagando por el estatus, la seguridad y las tiendas de lujo. Vea los precios de Polanco para entender a qué me refiero. Rara vez encontrará algo decente por debajo de los $5,000 USD por metro cuadrado aquí, y para las propiedades de ultralujo en la calle Rubén Darío, he visto tratos que alcanzan los $15,000 USD por metro cuadrado. Es una locura.

Luego están las consentidas de los hipsters: Roma y Condesa. Estas áreas han explotado en la última década. Recuerdo cuando la Roma era un barrio rudo; ahora es la capital de los nómadas digitales y los hoteles boutique. Explore la Roma Norte y Consulte los precios de la Condesa suelen cotizar entre $3,500 y $5,500 USD por metro cuadrado. El inventario aquí es más antiguo y a menudo requiere renovación, lo que mantiene alto el precio de entrada, pero aún más alto el mantenimiento.

Si busca valor, tiene que mirar un poco al lado. Narvarte y Del Valle son colonias fantásticas, seguras y orientadas a la familia que ofrecen mucho más por su dinero. Vea los precios de Narvarte y Consulte los listados de Del Valle. Todavía se pueden encontrar excelentes apartamentos aquí por menos de $3,000 USD por metro cuadrado. Es donde vive la verdadera clase media-alta local, en lugar de los expatriados.

La Plusvalía de la Playa: Riviera Maya y Costa del Pacífico

Todo el mundo quiere un pedazo de la playa. Pero aquí está el detalle: el mercado de "playa" en realidad son dos mercados. Está el frente de playa —que es escaso y astronómicamente caro— y luego está todo lo demás. En lugares como la Riviera Maya, estar sobre la arena versus estar al otro lado de la carretera es una diferencia de cientos de miles de dólares.

Tomemos Tulum, por ejemplo. Pasó de ser un secreto para mochileros a un centro de influencers de Instagram de la noche a la mañana. Puede encontrar un condominio de 2 recámaras en la selva (Aldea Zama o La Veleta) por $250,000 a $350,000 USD. ¿Pero si quiere estar realmente frente a la playa en la zona hotelera? Estamos hablando de millones, y los títulos de propiedad pueden ser complicados allí. El mercado se ha suavizado un poco recientemente debido al exceso de oferta en el sector de condominios, por lo que es un mercado de compradores si tiene efectivo.

Playa del Carmen está más consolidado. Se siente más como una ciudad real y menos como una obra en construcción en comparación con Tulum. Puede conseguir un sólido condominio para renta vacacional en el centro por $200,000 USD. No tendrá vista al mar, pero se rentará bien.

En el Pacífico, Puerto Vallarta y la Riviera Nayarit ofrecen un ambiente diferente. Es más topográfico: colinas que se encuentran con el océano. La "Zona Romántica" en PV es cara, con condominios que fácilmente alcanzan los $400k-$600k USD. Pero si se va al norte, a Bucerías o Sayulita, obtiene un poco más de espacio por su dinero, aunque los precios allí también han subido después de la pandemia.

Y luego está Los Cabos. Este es el peso pesado del mercado de lujo de la costa oeste. Está casi completamente dolarizado. Las casas de nivel de entrada en comunidades cerradas decentes comienzan en $450k, pero la mediana para el lujo supera con creces los $2 millones. Básicamente, es una extensión del mercado inmobiliario de California en este momento.

Las Tierras Altas Coloniales: Donde Realmente Viven los Expatriados

Si no le importa el océano y prefiere la cultura y un clima de eterna primavera, probablemente esté mirando las tierras altas coloniales. Aquí es donde veo a la mayoría de los compradores de "estilo de vida", personas que quieren vivir aquí a tiempo completo, no solo de vacaciones. La propuesta de valor aquí suele ser mejor que la de la playa, pero el secreto definitivamente ya se ha descubierto.

San Miguel de Allende es la joya de la corona, y su precio lo refleja. Honestamente, es caro. Una casa histórica renovada en el Centro puede costar fácilmente entre $800,000 y $1.5 millones de USD. Está pagando por el estatus de patrimonio de la UNESCO y la increíble infraestructura para extranjeros. Sin embargo, si se aleja 15 minutos hacia el campo, puede construir una finca enorme por la mitad de eso.

Luego está Mérida. Todo el mundo habla de Mérida en este momento porque es la ciudad más segura de México. El calor es intenso, pero también lo es el valor. Todavía se puede comprar una casa colonial para remodelar en el Centro por menos de $150,000 USD, aunque cada vez son más difíciles de encontrar. Las casas restauradas con piscina se venden en el rango de $300k-$450k. Está en auge, pero el gran tamaño de la ciudad evita que los precios se disparen tan rápido como en San Miguel.

El Lago de Chapala (Ajijic) es otro bastión. Podría decirse que tiene el mejor clima del mundo. Vea el mercado de Jalisco. Está muy enfocado en la jubilación. Puede encontrar casas cómodas de un solo nivel (ideales para envejecer en el lugar) por $250,000 a $400,000 USD. El inventario aquí se mueve a un ritmo constante, ni muy rápido, ni lento.

Los Costos Ocultos que Nadie le Dice

Aquí es donde le ahorro dinero. El precio de lista es solo el comienzo. En los EE. UU., los costos de cierre son un detalle menor. En México, son un golpe en el estómago si no está preparado. Necesita presupuestar un 4% a 8% adicional del precio de compra para los costos de cierre. Sí, leyó bien.

La mayor parte es el ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles), que es el impuesto de adquisición. Varía según el estado. En Yucatán, puede ser alrededor del 2-3%, pero en otros lugares, sube más. Este es un impuesto que paga simplemente por el privilegio de comprar la casa. No hay forma de evitarlo.

Luego están los honorarios del Notario. Un Notario Público en México no es como un notario en una tienda de UPS en los Estados Unidos. Son abogados poderosos designados por el gobernador. Se encargan de la transferencia del título, la retención de impuestos y el registro. Sus honorarios son fijados por el estado, pero a veces se pueden negociar ligeramente si el volumen de la transacción es alto. Por lo general, se destina del 1% al 1.5% solo para ellos.

Si es extranjero y compra en la zona restringida (playas y fronteras), tiene los costos de establecimiento del Fideicomiso. El banco le cobrará entre $2,000 y $2,500 USD para establecer el fideicomiso, más una cuota anual de alrededor de $500 a $700 USD. Es molesto, pero es el costo de hacer negocios si quiere esa vista al mar.

Obra Nueva vs. Reventa: ¿Dónde Está el Valor?

Tengo una relación de amor-odio con la pre-construcción (preventa). En papel, se ve genial. Compra a precio de "Amigos y Familia", espera dos años y, ¡boom!, tiene un 20% de plusvalía instantánea. Ese es el argumento de venta, de todos modos. La realidad suele ser más complicada.

En mercados en auge como Tulum o Mazatlán, la pre-construcción es a menudo la única forma de entrar a un precio decente. Los desarrolladores necesitan su dinero para construir, por lo que ofrecen descuentos. Pero he visto proyectos estancados durante años. He visto desaparecer a desarrolladores. Si sigue esta ruta, necesita un desarrollador con un historial que pueda verificar físicamente. Vaya a ver sus edificios de hace cinco años. ¿Se están cayendo los azulejos? ¿Está verde la piscina?

Las propiedades de reventa son "lo que ve es lo que obtiene". En México, esto es muy importante. Puede golpear las paredes para ver si son huecas. Puede verificar la presión del agua. Los vendedores de casas de reventa a menudo están más motivados que los desarrolladores. Los desarrolladores tienen un precio mínimo por debajo del cual no pueden bajar sin molestar a sus inversores. ¿Un tipo que necesita volver a Canadá por un divorcio? Él negociará.

En este momento, estoy dirigiendo a muchos clientes hacia condominios de reventa en lugares como Puerto Vallarta y Playa del Carmen. ¿Por qué? Porque los edificios más antiguos tienen mejores ubicaciones. Lo nuevo se está construyendo cada vez más lejos de la playa. Puede que pague un poco más por renovaciones en una unidad antigua, pero no puede renovar una ubicación.

Consejo Final: Cómo No Pagar de Más

Mire, comprar bienes raíces en México es una montaña rusa emocional. Se enamora de las buganvillas, los tacos, el estilo de vida. Es fácil perder la cabeza y pagar de más porque todavía parece "barato" en comparación con California o Toronto. No caiga en esa trampa del valor relativo.

Exija siempre un ACM (Análisis Comparativo de Mercado). Si su agente no puede mostrarle tres propiedades comparables que se vendieron en los últimos seis meses, huya. Y me refiero a vendidas, no listadas. Los precios de lista son fantasía; los precios de venta son la realidad. En México, no tenemos un Zillow público donde se pueda ver fácilmente el historial de ventas, por lo que depende en gran medida de los datos de la red interna de su agente.

Negocie en Pesos si puede, pero entienda la motivación del vendedor. Si el vendedor es extranjero, querrá USD. Si es mexicano, puede que quiera Pesos, o puede que quiera USD para protegerse de la inflación. Saber qué moneda necesita el vendedor puede ser su mayor punto de apalancamiento. He ahorrado a clientes un 5% solo estructurando el cambio de divisas correctamente.

Finalmente, pise el terreno. Nunca compre sin ver la propiedad. Las fotos están editadas. Los lentes de gran angular mienten. La "calle tranquila" podría ser una ruta de autobús. Venga, alquile en la colonia durante una semana y sienta el mercado usted mismo. Las mejores ofertas que he encontrado nunca estuvieron en internet, eran letreros de "Se Vende" que vi mientras paseaba a mi perro.