Por qué los Notarios Controlan los Cierres

Cada transferencia de un interés de propiedad en pleno dominio en México se formaliza ante un Notario Público. El notario es un abogado con licencia federal que representa al estado mexicano—no a ninguna de las partes—y certifica que la escritura cumple con la ley civil.

Debido a que el notario es responsable de la recaudación de impuestos y la verificación de gravámenes, los inversores deben involucrar a uno desde el principio. Un notario típicamente revisará el borrador del contrato de compra, confirmará el título del vendedor con el Registro Público y preparará la escritura para su firma.

Comprendiendo el ISAI y los Impuestos Municipales

La mayoría de los municipios imponen un Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) sobre el valor de la propiedad registrado en la escritura. Las tasas varían del 2% al 4.5%, y el notario recauda el impuesto en nombre del municipio.

Requisitos para Compradores Extranjeros

Las propiedades dentro de 50 kilómetros de la costa o 100 kilómetros de la frontera caen dentro de la zona restringida. Los compradores extranjeros necesitan un fideicomiso (fideicomiso bancario) o una entidad mexicana para mantener el título.

La Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) emite un permiso para cada fideicomiso. Los bancos cobran una tarifa de configuración inicial (MXN 15,000 – 25,000) y la administración anual promedia MXN 10,000 – 20,000.

Lista de Verificación de Diligencia Debida

Los inversores serios organizan un archivo de diligencia debida que contiene el certificado catastral, el certificado de no gravamen, la carta de cumplimiento de la HOA y el comprobante de pagos de impuestos sobre la propiedad (predial).

Debido a que muchos vendedores dependen de archivos en papel, la oficina del notario puede tardar de 1 a 2 semanas en recuperar copias certificadas del Registro Público. Incorporar este cronograma en sus expectativas de cierre.

Flujo de Fondos y Opciones de Fideicomiso

México no requiere fideicomiso, y muchos cierres dependen de transferencias directas al vendedor o a la cuenta de fideicomiso del notario el día de la firma. Los inversores transfronterizos a menudo trabajan con proveedores de fideicomiso en los Estados Unidos para cumplir con los requisitos de AML.

Al utilizar un fideicomiso, el notario debe recibir la carta de liberación de fondos antes de registrar la escritura. La volatilidad del tipo de cambio significa que la mayoría de los compradores entregan pesos unos días antes para evitar complicaciones de último minuto.