La Cruda Realidad de las Rentas a Corto Plazo

Me he sentado frente a cientos de inversionistas en los últimos años. La mayoría de ellos llegaba con el mismo sueño: quieren una casa en la playa que se pague sola. ¡Es un gran sueño! Pero aquí está el balde de agua fría que tengo que echarles a todos: los días de "constrúyelo y vendrán" se acabaron. Murieron.

México es ahora un mercado maduro. La competencia es feroz. No se puede simplemente comprar un condominio, ponerle algunos muebles de IKEA, publicarlo en Airbnb y esperar un 80% de ocupación. Hay que ser estratégico. Hay que comprar bien. Hay que saber la diferencia entre un mercado que está en su apogeo y un mercado que apenas está despertando.

Voy a guiarlo a través de las áreas específicas donde realmente estoy viendo a mis clientes ganar dinero en este momento. No estoy hablando de un ROI teórico en el folleto de un desarrollador. Estoy hablando de ocupación real, tarifas reales y los verdaderos dolores de cabeza con los que tendrá que lidiar en cada lugar. Comencemos.

Ciudad de México: La Vaca Lechera de Todo el Año

Si me hubieran preguntado hace diez años, les habría dicho que compraran en la playa. ¿Hoy? Le digo a la gente que mire a la capital. La Ciudad de México se ha convertido en un punto de acceso global para los nómadas digitales y, a diferencia de las ciudades de playa, no tiene temporada baja. Está concurrida en enero y está concurrida en julio. Las tasas de ocupación aquí son de las más consistentes que he visto.

La opción obvia es la Roma Norte. Es moderna, caminable y está llena de cafés. Consulte los precios de la Roma Norte para que vea a lo que me refiero. Exige tarifas nocturnas altas. Pero como todo el mundo quiere estar allí, los precios de las propiedades por metro cuadrado se han disparado. Se está pagando una prima por esa demanda.

Justo al lado está La Condesa. Es más verde, un poco más residencial, pero igual de cara. Vea los datos del mercado de la Condesa muestra la apreciación constante allí. Si tiene el presupuesto, estas son inversiones de primera categoría. No van a desaparecer.

Sin embargo, si busca crecimiento, estoy mirando la Juárez. Es más cruda pero se está aburguesando rápidamente. Limita con las mejores zonas pero cuesta menos. Explore las tendencias de precios de la Juárez si quiere ver la diferencia de precio. Otra opción sólida es Polanco, pero ese es un mercado diferente. Vea las estadísticas de lujo de Polanco revela que es más para viajeros de negocios de alto nivel y diplomáticos, lo que requiere un acabado de lujo.

Riviera Maya: Tulum y Playa del Carmen

Este es el grande. Todo el mundo quiere un pedazo del Caribe. Pero hay que tener cuidado aquí. Tulum ha crecido más rápido que su infraestructura. Eso es un hecho. Sin embargo, sigue teniendo algunas de las tarifas nocturnas más altas del país. Si compra en la Región 15 o La Veleta, está apostando por el futuro. Airbnb muestra un aumento masivo de inventario, y las cosas no pintan bien, con una propiedad promedio que tiene solo un 35% de tasa de ocupación, lo que significa que tiene que diseñar una propiedad impresionante para competir y alcanzar cerca del 70% de ocupación.

Playa del Carmen es el hermano mayor y más estable. Es caminable, lo que a los huéspedes les encanta. La zona conocida como Centro siempre tiene demanda. Prefiero Playa para los inversores que quieren menos volatilidad. No es tan 'cool' como Tulum, pero la ocupación es más constante porque atrae a familias y turistas regulares, no solo a influencers.

No ignore las comunidades planificadas como Puerto Aventuras o colonias dentro de Playa como Playacar. Ofrecen seguridad y campos de golf, lo que atrae a un grupo demográfico de mayor poder adquisitivo que alquila por semanas.

Puerto Vallarta y Riviera Nayarit: El Clásico del Pacífico

Me encanta este mercado porque tiene historia. A diferencia de Tulum, que se siente completamente nuevo, Puerto Vallarta ha sido un destino durante sesenta años. La tasa de huéspedes recurrentes aquí es fenomenal. La gente vuelve al mismo condominio cada febrero durante diez años. Eso reduce significativamente sus costos de marketing.

La Zona Romántica es el corazón de la acción de alquiler. Es amigable con la comunidad LGBTQ+, se puede caminar a la playa y es vibrante. Es costosa, pero la demanda es insaciable. Puede cobrar tarifas premium por cualquier cosa con vista aquí.

Si va hacia el norte, a la Riviera Nayarit, considere Nuevo Vallarta (ahora Nuevo Nayarit) o Bucerías. Bucerías está captando el excedente de personas que encuentran a PV demasiado concurrido. Se siente como el México antiguo pero con condominios modernos. Es un éxito inesperado en este momento.

Para el segmento de ultra lujo, Punta Mita es el lugar, pero el precio de entrada es elevado. La clave en Vallarta es la vista. Si no tiene una vista, más vale que tenga una ubicación increíble.

Baja California Sur: Cabo y La Paz

Los Cabos es el rey del lujo. Aquí se encuentra la Tarifa Diaria Promedio (ADR) más alta de México. Y, por supuesto, el punto de entrada es muy alto. No se encuentran gangas fácilmente en Cabo San Lucas. Muestra precios que lo dejarán con la boca abierta. Es un mercado para aquellos con un capital significativo que desean rendimientos basados en dólares.

San José del Cabo es el lado más tranquilo y artístico. Atrae a un público mayor y más adinerado. Si compra aquí, está comprando por la apreciación y los alquileres de alta gama, no por el turismo masivo de mochileros.

La verdadera oportunidad que estoy observando es La Paz. Es la capital del estado, ubicada en el Mar de Cortés. Es auténtica, segura y está en crecimiento. Tiene puntos de precio mucho más accesibles que Cabo. El mercado de alquiler allí es más joven, enfocado en el ecoturismo y el nado con tiburones ballena. Se siente como era Cabo hace veinte años.

Las Ciudades Coloniales del Altiplano: Mérida y San Miguel

No todo el mundo quiere la playa. San Miguel de Allende ha sido votada como la mejor ciudad pequeña del mundo varias veces. Los bienes raíces aquí son caros, pero el mercado de alquiler es robusto para bodas de alto nivel y turismo cultural. El precio refleja un mercado impulsado por nacionales adinerados y estadounidenses. La clave aquí es el 'Centro'. Si no está a poca distancia del Jardín, su ocupación disminuye.

Luego está Mérida. Es la ciudad más segura de México. Punto. El mercado de alquiler es interesante porque es caluroso, literalmente. Hay 'snowbirds' en invierno, pero el verano es brutal. Sin embargo, el precio por metro cuadrado en colonias como García Ginerés o el Centro tiene un valor inigualable. Esto significa que todavía se pueden comprar renovaciones coloniales por una fracción de los precios de EE. UU.

Invertir en estas ciudades es una apuesta por la cultura. Sus huéspedes están allí por la comida, la arquitectura y la historia. Esperan que su propiedad lo refleje. Una caja de cristal moderna no se alquila tan bien en San Miguel como una propiedad con muros de piedra y un patio.

Las Finanzas: Impuestos y el Fideicomiso

Aquí está la parte de la que a nadie le gusta hablar: si es un extranjero que compra dentro de los 50 km de la costa o 100 km de la frontera, necesita un Fideicomiso Bancario. No es un arrendamiento; usted posee los derechos. Pero cuesta alrededor de $2,000 USD establecerlo y $500 USD al año mantenerlo.

Luego está el recaudador de impuestos. El SAT (el IRS de México) es digital y agresivo. Airbnb retendrá automáticamente el 20% de sus ingresos por impuesto sobre la renta (ISR) y el 16% por IVA si no carga una identificación fiscal mexicana (RFC). Eso es un 36% de su ingreso bruto que se va antes de pagar la tarifa de limpieza y todo lo demás.

Siempre les digo a mis clientes: obtengan su residencia temporal. Obtengan su RFC. Con eso, pueden deducir gastos y reducir su tasa impositiva efectiva significativamente. No intenten pasar desapercibidos. Las plataformas ahora reportan todo al gobierno. No vale la pena el riesgo.